(IP) Über die Modalitäten eines Mietvertrages, der unmittelbar mit einem alsbald beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden ist, befand das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart. Der Kläger war Zwangsverwalter des streitgegenständlichen Gewerbeobjektes. Die Beklagte hatte mit der Schuldnerin einen Mietvertrag mit einem unmittelbaren Bezug auf einen alsbald beabsichtigten Kaufvertrag über das zur Zwangsversteigerung anstehende Mietobjekt geschlossen. Gestritten wurde darauf über die Mietfläche sowie den Mietbetrag. Ein Zeuge, der mit der Objektbewertung des Grundstücks vom Amtsgericht im Rahmen der Zwangsversteigerung beauftragt gewesen war, hatte bei der Verhandlung bestätigt, dass der vom Vermieter veranschlagte Mietzins des Gewerbeobjekts deutlich überzogen sei.

Das OLG gab der Mieterin in Folge Recht, besonders, da bei einer derartigen Verquickung der Vertrag notariell ausgefertigt sein müsse:

„Mietverträge bedürfen jedoch ausnahmsweise dann einer notariellen Beurkundung, wenn in einem einheitlichen Vertrag neben den rein mietrechtlichen Vereinbarungen auch die Verpflichtung zum Erwerb eines Grundstücks enthalten ist. Ein Mietvertrag ist daher insbesondere dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich zusammenhängt. Dies ist i. d. R. der Fall, wenn die Vereinbarungen über Kauf und Miete nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen sollen““.

Der Leitsatz fasste zusammen: „1. Ein Mietvertrag ist ... nichtig, wenn er dergestalt mit einem alsbald beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird.

2. Der Wertersatz für die Nutzung der Räume ist in diesem Fall nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu ermitteln und am Mietmarkt zu orientieren.“

OLG Stuttgart, Az.: 5 U 40/14


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