Räumung nach der Zwangsversteigerung: Hausrat, Fristen und Kosten

Mit dem Zuschlag gehört Ihnen die Immobilie, der Hausrat darin aber in der Regel weiter dem Alteigentümer. Entsorgen dürfen Sie ihn nicht auf eigene Faust. Gegen den Alteigentümer ist der Zuschlagsbeschluss bereits ein Räumungstitel, eine Klage brauchen Sie nicht. Meist günstiger ist die Berliner Räumung: Der Gerichtsvollzieher übergibt Ihnen die Räume, und nach einem Monat dürfen Sie zurückgelassene Sachen verwerten.

Wer zum ersten Mal ersteigert, unterschätzt oft den Teil nach dem Termin. Von innen besichtigen lässt sich das Objekt vorher oft nicht, und erst bei der Schlüsselübergabe zeigt sich, was noch drinsteht: komplette Wohnungseinrichtungen, volle Keller, Garagen mit Werkzeug und Sperrmüll. Für die Planung zählt deshalb nicht nur der Gerichtsvollzieher, sondern auch, wer die Räume am Ende leer macht.

Diesen letzten Schritt übernehmen in der Regel Entrümpelungsbetriebe. In Berlin bietet zum Beispiel Tip Top Haushaltsauflösung Entrümpelungen zum Festpreis nach kostenloser Besichtigung an. Laut Anbieter sind Anfahrt und Entsorgungsnachweise im Preis enthalten, und die Räume werden besenrein übergeben. Wann ein solcher Betrieb loslegen darf, hängt aber vom rechtlichen Weg ab, den Sie vorher gehen.

Wem gehören die Möbel nach dem Zuschlag?

Nach § 90 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) werden Sie mit dem Zuschlag Eigentümer des Grundstücks. Mit erworben haben Sie die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt hat. Dazu gehört nach § 55 ZVG auch Zubehör. Das sind laut § 97 BGB bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Gebäudes dienen und räumlich dazu gehören. Sofa, Schrank, Kleidung und Fotoalben sind dagegen kein Zubehör. Sie bleiben Eigentum des früheren Besitzers.

Daraus folgt die wichtigste Regel: Solange der frühere Eigentümer die Räume noch besitzt, etwa weil er dort wohnt oder seine Sachen dort stehen, darf er nicht ohne Gerichtsvollzieher hinausgesetzt werden. Wer dann die Schlösser tauscht und ausräumt, begeht in der Regel verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Für Vermieter hat der Bundesgerichtshof 2010 entschieden (Az. VIII ZR 45/09), dass sie bei einer solchen „kalten Räumung“ für die Folgen haften, auch ohne Verschulden. Wer kein aussagekräftiges Verzeichnis der Sachen anlegt und ihren Wert nicht schätzen lässt, trägt zudem die Beweislast, wenn der frühere Bewohner später einen Schaden geltend macht. Das Urteil betrifft das Mietrecht, für Ersteher hat der BGH darüber nicht entschieden. Das Verbot der Eigenmacht gilt aber auch für sie, und wer eigenmächtig räumt, muss mit ähnlichen Schadensersatzforderungen rechnen.

Welche Fristen gelten bei der Räumung?

Nach § 93 ZVG findet aus dem Zuschlagsbeschluss die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer statt. Damit der Gerichtsvollzieher tätig werden kann, brauchen Sie eine vollstreckbare Ausfertigung des Beschlusses. Die Personen, gegen die vollstreckt wird, müssen im Beschluss oder in der Vollstreckungsklausel namentlich genannt sein, und der Titel muss ihnen zugestellt werden (§ 750 ZPO).

Anders sieht es aus, wenn ein Mieter in der Wohnung lebt. Er besitzt aufgrund eines Rechts, das der Zuschlag nicht beendet. Gegen ihn soll nach § 93 ZVG nicht aus dem Beschluss vollstreckt werden. Ihnen bleibt das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG: Sie können mit gesetzlicher Frist kündigen, aber nur zum ersten zulässigen Termin. Wer ihn verpasst, verliert dieses Recht. Bei Wohnraum brauchen Sie trotzdem einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf, der Kündigungsschutz des Mieters gilt auch gegenüber dem Ersteher.

Ist geräumt, läuft je nach Verfahren eine Monatsfrist. Bei der klassischen Räumung nach § 885 ZPO bringt der Gerichtsvollzieher die Sachen in Verwahrung. Fordert der Schuldner sie nicht binnen eines Monats nach der Räumung ab, veräußert der Gerichtsvollzieher sie und hinterlegt den Erlös. Bei der Berliner Räumung nach § 885a ZPO beginnt der Monat mit Ihrer Einweisung in den Besitz. Danach dürfen Sie verwerten. Sachen, die sich nicht verwerten lassen, dürfen Sie vernichten.

Klassische oder Berliner Räumung: der Kostenvergleich

Bei der klassischen Räumung beauftragt der Gerichtsvollzieher eine Spedition, die alles abtransportiert und einlagert. Sie müssen dafür einen Vorschuss leisten. Bei der Berliner Räumung beschränken Sie den Auftrag darauf, den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und Sie in den Besitz einzuweisen. Der Hausrat bleibt zunächst in den Räumen. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert die frei sichtbaren Sachen im Protokoll und darf dafür Fotos machen.

Die Gebühren selbst sind überschaubar. Teuer wird bei der klassischen Variante der Transport und die Einlagerung eines ganzen Haushalts, bei der Berliner Variante die spätere Entrümpelung, die Sie selbst beauftragen. Beide Kosten gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung, die rechtlich der Schuldner trägt. Ist er zahlungsunfähig, zahlt am Ende der Ersteher.

Checkliste für den ersten Monat nach der Einweisung

1.    Bestand dokumentieren. Zusätzlich zum Protokoll des Gerichtsvollziehers jeden Raum, Keller und Dachboden fotografieren und eine Liste anlegen. Bei wertvollen Stücken den Wert schätzen lassen.

2.    Trennen, was offensichtlich wertlos ist. Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, etwa verdorbene Lebensmittel oder Abfall, dürfen Sie nach § 885a Abs. 3 ZPO jederzeit vernichten. Alles andere bleibt zunächst stehen.

3.    Herausgabe ermöglichen. Unpfändbare Sachen und solche ohne zu erwartenden Erlös muss der Schuldner auf Verlangen jederzeit zurückbekommen. Termine schriftlich festhalten.

4.    Verwertung vorbereiten. Nach Ablauf des Monats gelten die Hinterlegungsregeln des BGB entsprechend. Wertvolle Sachen werden in der Regel öffentlich versteigert, durch einen Gerichtsvollzieher oder öffentlich bestellten Versteigerer (§ 383 BGB). Den Erlös hinterlegen Sie.

5.    Entrümpelung terminieren. Angebote mit Festpreis einholen und den Termin auf die Zeit nach Fristablauf legen. Entsorgungsnachweise aufbewahren, sie belegen die Kosten gegenüber dem Schuldner.

Ein häufiger Fehler betrifft die Wertanrechnung, die viele Entrümpler anbieten: Der Betrieb übernimmt verwertbare Stücke und zieht ihren Wert vom Preis ab. Bei fremdem Hausrat ist das heikel. Für die Verwertung nach § 885a ZPO sieht das Gesetz die öffentliche Versteigerung mit Hinterlegung des Erlöses vor, nicht den Verkauf an den Entrümpler. Ohne Einverständnis des Alteigentümers sollte deshalb nur Unverwertbares in die Entrümpelung gehen. Eine Wertanrechnung ist unproblematisch, wenn er Ihnen die Sachen nachweisbar überlassen hat, am besten schriftlich.

Der günstigste Weg: eine Einigung mit dem Alteigentümer

Oft geht es ohne Gerichtsvollzieher. Sprechen Sie den früheren Eigentümer nach dem Zuschlag an und bieten Sie ihm einen festen Auszugstermin an. Lässt er Möbel zurück, sollte eine kurze schriftliche Vereinbarung festhalten, dass er sie aufgibt und Sie frei darüber verfügen dürfen. Das spart Wochen und schafft die Grundlage für eine Wertanrechnung. Wie Bieter den Versteigerungstermin selbst vorbereiten, beschreibt dieser Beitrag zum Ablauf an den Amtsgerichten.

Häufige Fragen

Wie lange muss ich die Sachen bei einer Berliner Räumung aufbewahren?

Einen Monat ab der Einweisung in den Besitz. Fordert der Schuldner seine Sachen bis dahin nicht ab, dürfen Sie sie verwerten und Unverwertbares vernichten. Unpfändbare Sachen muss er auch danach auf Verlangen zurückbekommen.

Muss ich den Hausrat einlagern?

Bei der Berliner Räumung nicht. Sie dürfen ihn wegschaffen, müssen ihn dann aber verwahren. Viele Ersteher lassen ihn deshalb für den Monat in einem Raum der Immobilie stehen.

Was passiert, wenn der Alteigentümer noch in der Wohnung lebt?

Dann beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher mit der vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses. Eine Räumungsklage ist nicht nötig, solange der Bewohner kein eigenes Besitzrecht wie einen Mietvertrag hat.

Der erste Schritt nach dem Zuschlag: Beantragen Sie beim Vollstreckungsgericht die vollstreckbare Ausfertigung und klären Sie, ob in der Immobilie ein Mietvertrag besteht. Davon hängt ab, welcher der beiden Wege für Sie überhaupt offensteht.