Wenn das Bauamt einschreitet: Was Eigentümer bei Baumängeln wissen sollten

Baumängel sind für Immobilieneigentümer nicht nur ein finanzielles Ärgernis. Unter bestimmten Umständen können sie auch die Bauaufsichtsbehörde auf den Plan rufen. Das gilt insbesondere dann, wenn von einem Gebäude Gefahren ausgehen, baurechtliche Vorgaben nicht eingehalten wurden oder Umbauten ohne die erforderliche Genehmigung vorgenommen worden sind.

Wer eine Beanstandung oder sogar eine Verfügung des Bauamts erhält, sollte die Situation deshalb ernst nehmen. Gleichzeitig bedeutet nicht jede Aufforderung der Behörde automatisch, dass ein Gebäude zurückgebaut oder seine Nutzung dauerhaft eingestellt werden muss. Entscheidend ist, welche Vorschriften betroffen sind, welche Genehmigungen vorliegen und ob sich ein rechtmäßiger Zustand herstellen lässt.

Wann wird das Bauamt tätig?

Das öffentliche Baurecht regelt, ob und in welcher Form ein Grundstück bebaut und ein Gebäude genutzt werden darf. Neben bundesweiten Vorgaben spielen insbesondere die jeweiligen Landesbauordnungen, Bebauungspläne und örtlichen Satzungen eine wichtige Rolle.

Aufmerksam werden kann die Bauaufsicht beispielsweise durch Hinweise von Nachbarn, eigene Kontrollen oder im Zusammenhang mit einem Genehmigungsverfahren.

Typische Gründe für ein Einschreiten sind:

• Umbauten oder Erweiterungen ohne erforderliche Baugenehmigung

• erhebliche Abweichungen von genehmigten Bauplänen

• eine nicht genehmigte Änderung der Nutzung

• Verstöße gegen Abstandsflächen oder Brandschutzbestimmungen

• bauliche Mängel, von denen Gefahren ausgehen

• Zweifel an der Standsicherheit eines Gebäudes

• nicht genehmigte Anbauten, Garagen oder Nebengebäude

Dabei muss zwischen einem klassischen Baumangel und einem baurechtlichen Verstoß unterschieden werden. Ein undichtes Dach kann beispielsweise zunächst eine privatrechtliche Angelegenheit zwischen Eigentümer und Bauunternehmen sein. Gefährdet der Zustand jedoch Personen oder die öffentliche Sicherheit, kann auch die Bauaufsicht zuständig werden.

Welche Maßnahmen kann die Behörde anordnen?

Welche Maßnahmen das Bauamt ergreift, hängt vom konkreten Fall und vom jeweiligen Landesrecht ab. Den Behörden stehen unterschiedliche Instrumente zur Verfügung, um baurechtswidrige Zustände zu beseitigen.

In Betracht kommen unter anderem eine Aufforderung zur Nachbesserung, eine Nutzungsuntersagung oder im äußersten Fall eine Beseitigungsverfügung.

Eine Nutzungsuntersagung kann beispielsweise relevant werden, wenn Räume oder Gebäude ohne die erforderliche Genehmigung genutzt werden. Bei einem nicht genehmigten Bauwerk kann die Behörde unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass es entfernt oder in einen genehmigungsfähigen Zustand versetzt wird.

Nicht jede formelle Illegalität führt allerdings automatisch zum Abriss. Unter Umständen kann geprüft werden, ob das Vorhaben nachträglich genehmigt werden kann.

Vorhandene Genehmigungen genau prüfen

Sobald das Bauamt Beanstandungen äußert, sollten Eigentümer zunächst sämtliche vorhandenen Unterlagen zusammentragen. Besonders bei älteren Immobilien ist häufig nicht ohne Weiteres erkennbar, ob alle heutigen Bauteile mit den ursprünglich genehmigten Plänen übereinstimmen.

Ein Gebäude kann im Laufe mehrerer Jahrzehnte mehrfach verändert worden sein. Dabei ist es möglich, dass frühere Eigentümer Umbauten vorgenommen haben, ohne dass die entsprechenden Unterlagen vollständig an den neuen Eigentümer übergeben wurden.

Gerade beim Immobilienkauf lohnt es sich deshalb, nicht ausschließlich auf den aktuellen baulichen Zustand zu schauen. Auch die Genehmigungslage kann für den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie entscheidend sein.

Was tun nach einem Schreiben des Bauamts?

Ein behördliches Schreiben sollte nicht ignoriert werden. Häufig enthält es Fristen, innerhalb derer Eigentümer Stellung nehmen, Unterlagen vorlegen oder bestimmte Maßnahmen durchführen sollen.

Sinnvoll ist ein strukturiertes Vorgehen:

1. Inhalt genau prüfen:

Was beanstandet die Behörde konkret? Geht es um einen baulichen Mangel, eine fehlende Genehmigung oder eine unzulässige Nutzung?

 2. Fristen beachten:

Behördliche Fristen sollten notiert und eingehalten werden. Falls die Zeit für eine Prüfung nicht ausreicht, kann gegebenenfalls rechtzeitig eine Fristverlängerung beantragt werden.

 3. Unterlagen zusammenstellen:

Genehmigungen, Pläne, Kaufverträge und frühere Korrespondenz können für die Beurteilung entscheidend sein.

 4. Tatsächlichen Zustand prüfen:

Bei technischen Fragen können Architekten, Statiker oder Sachverständige feststellen, ob und in welchem Umfang tatsächlich Baumängel vorliegen.

 5. Rechtliche Position klären:

Bei einer Nutzungsuntersagung, Beseitigungsverfügung oder anderen belastenden Maßnahmen kann eine rechtliche Prüfung sinnvoll sein.

Behördliche Entscheidungen müssen nicht ungeprüft bleiben

Bauordnungsrechtliche Verfahren können komplex sein. Hinzu kommt, dass sich die rechtlichen Anforderungen je nach Bundesland und konkreter Grundstückssituation unterscheiden.

Betroffene sollten deshalb prüfen lassen, ob die Behörde zuständig ist, die richtigen Tatsachen zugrunde gelegt hat und die angeordnete Maßnahme verhältnismäßig ist. Gerade bei belastenden Verwaltungsentscheidungen können spezialisierte Rechtsanwälte für öffentliches Baurecht beurteilen, welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen.

Wichtig ist dabei, frühzeitig zu reagieren. Bei förmlichen Bescheiden können Rechtsbehelfsfristen laufen. Wer diese verstreichen lässt, erschwert möglicherweise eine spätere Überprüfung der Entscheidung.

Kann eine fehlende Genehmigung nachgeholt werden?

In manchen Fällen besteht die Möglichkeit einer nachträglichen Genehmigung. Voraussetzung ist in der Regel, dass das Vorhaben nach den geltenden baurechtlichen Vorschriften genehmigungsfähig ist.

Das kann jedoch von zahlreichen Faktoren abhängen, etwa vom Bebauungsplan, von Abstandsflächen, Brandschutzanforderungen oder der zulässigen Nutzung eines Grundstücks.

Eigentümer sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass ein seit vielen Jahren bestehender Zustand automatisch legal ist. Auch eine lange Kenntnis der Behörde führt nicht zwangsläufig dazu, dass ein baurechtswidriger Zustand dauerhaft Bestandsschutz genießt.