Mietrückstand
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(IP) Wenn ein Mieter zwei Monate in Folge seinen Verpflichtungen zur Zahlung der Miete nicht nachkommt, kann dies zu einer fristlosen Kündigung führen. Jedoch kann durch eine Nachzahlung die Räumung teilweise noch verhindert werden. Oft sprechen die Vermietet gleichzeitig eine reguläre Kündigung aus.
Wann ist eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen möglich?
Vorweg gibt es eine gute Nachricht für Mieter: sollte nur eine einzelne verspätete Mietzahlung vorliegen, ist der Vermieter noch nicht berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. In § 543 BGB ist wie folgt festgelegt:
eine fristlose Kündigung des Mietvertrages ist insbesondere dann möglich, wenn der Mieter
1. „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder“
2. „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht“
Hierbei ist die zweite Option unmittelbar klar: wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten erreicht, droht die fristlose Kündigung. Dabei ist es egal, in welchem Zeitraum die Mietzahlungen ganz oder teilweise ausgefallen sind. Hierzu folgendes Beispiel: wenn der Mieter statt der vereinbarten Miete in Höhe von 500,00 € regelmäßig nur 400,00 € zahlt hat der Vermieter die Möglichkeit, nach zehn Monaten zu kündigen, da in diesem Zeitraum ein Mietrückstand von 1.000,00 €, also insgesamt zwei Monatsmieten, erreicht ist.
Bei der Option eins stellt sich die Frage: was ist ein „nicht unerheblicher Teil“ der Miete?
Am 08.12.2021 hat der BGH hierzu entschieden, dass es sich summiert um mehr als eine Monatsmiete handeln muss, die an zwei aufeinanderfolgenden Terminen ausgefallen ist (VIII ZR 32/20). Wird vom Mieter also in einem Monat die Miete gar nicht bezahlt und im nächsten Monat auch nur einen Cent weniger, kann der Vermieter fristlos kündigen.
Eine vorherige Mahnung oder Abmahnung ist nach § 543 Absatz 3 Nummer 3 für die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen nicht nötig.
Besteht die Möglichkeit, die Räumung nach einer fristlosen Kündigung noch zu vermeiden?
Wird seitens des Mieters innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Mietschuld beglichen, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dies gilt auch, wenn sich eine Sozialbehörde innerhalb dieser Frist verpflichtet, den Mietrückstand zu bezahlen. Allerdings hat der Mieter diese „zweite Chance“ innerhalb von zwei Jahren nur einmal.
Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter steht immer auf „wackligen Füßen“, daher wird oft gleichzeitig zur fristlosen Kündigung auch eine normale Kündigung ausgesprochen. Durch das Nachzahlen der Mietschuld kann diese zwar nicht abgewendet werden, aber dafür gilt hier dann die gesetzliche Kündigungsfrist (meist bis zu neun Monaten). Daher kann es für den Mieter durchaus sinnvoll sein, seinen Mietrückstand zu bezahlen, daraus ergibt sich, dass er über mehr Zeit verfügt. sich eine neue Wohnung zu suchen.