(ip/RVR) Bereits im Jahr 2003 hat der BGH entschieden, dass ein Zwangsverwalter die vom Mieter geleistete Kaution auch dann ausbezahlen muss, wenn er sie selbst nicht erhalten hat, da er die Rechte und Pflichten des Eigentümers übernommen habe. Hierauf wollte sich ein Mieter berufen, der die von ihm gemietete Wohnung in der Zwangsversteigerung ersteigert hatte und verlangte von dem Zwangsverwalter die Auszahlung der Kaution.

Auch diese Sache gelangte bis zum BGH. Dieser hat darauf hingewiesen, dass ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, zur Führung des Prozesses nicht mehr befugt und die Klage als unzulässig abzuweisen ist, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist.

Bis zum Zuschlag in der Zwangsversteigerung bestand nach Darstellung des BGH ein Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber dem Zwangsverwalter schon deshalb nicht, weil das Mietverhältnis bis dahin nicht beendet war. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung kann der ehemalige Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes für Ansprüche des Mieters, die vom Zwangsverwalter nicht erfüllt worden sind, nicht mehr gerichtlich in Anspruch genommen werden; dies gilt auch für einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution.

Die Ansprüche des Mieters aus dem Mietverhältnis sind nach Aufhebung der Zwangsverwaltung entweder wieder gegen den vormaligen Vollstreckungsschuldner zu richten, dessen Stellung als Vermieter nur für die Dauer der Zwangsverwaltung auf den Zwangsverwalter übergegangen ist, oder gegen den Ersteher, der als neuer Eigentümer in ein noch nicht beendetes Mietverhältnis eintritt.

Ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung gegen einen Zwangsverwalter kann, so der BGH, durch den Zuschlag nicht begründet werden, denn dadurch wird lediglich der Ersteher neuer Vermieter, so dass sich Ansprüche aus dem durch den Zuschlag nicht beendeten Mietverhältnis vom Zuschlag an gegen den Ersteher richteten, das heißt im vorliegenden Fall gegen die Klägerin selbst. Da sich aber mit dem Zuschlag die Parteien des Mietvertrags in der Person der Klägerin vereinigten, erlosch das Mietverhältnis der Klägerin insgesamt und damit auch der Rückzahlungsanspruch durch Konfusion. Die Beendigung des Mietverhältnisses war nicht die Rechtsfolge des Zuschlags, sondern des Zusammenfallens von Mieter und Vermieter in der Person der Klägerin.

Auch jeder andere Ersteher, der nicht Mieter der Wohnung war, sieht sich diesem Rückzahlungsanspruch des Mieters ausgesetzt, ohne den Zwangsverwalter in Anspruch nehmen zu können, so dass der BGH diese Entscheidung als auch der Interessenlage gerecht werdend bezeichnet hat.

Die bisherige Mieterin behält jedoch nach Aussage des BGH trotz Erlöschen des Mietverhältnisses durch Konfusion selbstverständlich den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüber dem früheren Vermieter, der sie erhalten hat.

Zwar ist der bisherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, so schließt der BGH, wenn der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit von dem Ersteher als neuem Vermieter nicht erlangen kann. Das setzt aber einen Anspruch gegen den Vermieter voraus, der hier aufgrund des Erwerbs der Wohnung durch die Mieterin infolge Konfusion erloschen ist.

Der komplette Urteilstext kann hier abgerufen werden:

BGH vom 09.06.2010, Az. VIII ZR 189/09

 

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