Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit Nebengebäude

Verkehrswert: 332.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Wohnhaus mit drei in sich abgeschlossenen Wohnungen sowie Nebengebäude und einer Reihengarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde durch Ortsbesichtigungen am 29. August 2025 und 8. Oktober 2025 in Augenschein genommen; zusätzlich wurden Akten und Auskünfte ausgewertet. In einigen Bereichen erfolgte die Bewertung auf Basis von Unterlagen. Die Begutachtung umfasste sämtliche bauliche Anlagen sowie die Außenbereiche.

Gebäude 1 (Wohnhaus, Dreifamilienhaus)

Das Wohnhaus (Baujahr ca. 1969, bezugsfertig 1970) ist ein freistehendes, massiv errichtetes Dreifamilienhaus mit insgesamt ca. 386,5 m² Wohn-/Nutzfläche, vollständig unterkellert und mit ausgebautem Spitzboden. Es handelt sich um ein klassisches Walmdachhaus mit zwei großen Gauben, was für großzügig belichtete Dachgeschosswohnungen sorgt. Das Erdgeschoss ist barrierefrei erreichbar und umfasst eine große Wohnung sowie eine zentrale Diele mit Treppen zu Keller und Dachgeschoss.

Im Dachgeschoss befinden sich zwei Wohnungen, die westliche Wohnung setzt sich mit einer schmalen Wendeltreppe bis in den ausgebauten Spitzboden (Atelierraum) fort. Die Grundrisse sind zweckmäßig, die Flächen großzügig. Das Keller- und Erdgeschoss bestehen aus massiven Beton- bzw. Stahlbetondecken, das Dachgeschoss ist als Holzbalkendecke ausgeführt. Die Fassade ist aus Klinkersichtmauerwerk, der Dachstuhl als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion ausgeführt, das Walmdach ist mit Betondachsteinen gedeckt.

Das Gebäude wurde in Teilbereichen seit 1985 modernisiert (u.a. Fenster, Heizung), jedoch ist der überwiegende Ausstattungsstandard einfach bis mittel und nicht mehr zeitgemäß. Die Bäder sind überwiegend aus dem Baujahr; einzelne Modernisierungsmaßnahmen, z.B. im Dachgeschoss, datieren auf ca. 2020. Es besteht ein erheblicher Instandhaltungsstau sowie teilweise Schäden durch unsachgemäße Nutzung und Renovierungsrückstände. Besonders die Fußböden wurden in zwei Wohnungen durch ehemalige Mieter beschädigt. Die Dacheindeckung ist stark bemoost. Insgesamt befindet sich das Gebäude in befriedigendem Zustand mit deutlichem Instandsetzungsbedarf.

Die Nutzung ist als Wohnhaus mit drei abgeschlossenen Wohnungen ausgelegt, davon werden zwei Wohnungen derzeit nicht genutzt.

Weitere Gebäude

Nebengebäude (Gebäude 2):
Südlich des Wohnhauses befindet sich ein vermutlich um 1900–1910 errichtetes Nebengebäude (ehemaliges Stallgebäude, Massivbau mit Satteldach). Im westlichen Teil wurde ca. ab 1975 eine ca. 60 m² große Wohneinheit (Freizeit-/Partyraum) ausgebaut, der Rest dient Abstell- und Lagerzwecken. Das Nebengebäude ist aktuell nicht nutzbar, da die Modernisierung unterbrochen wurde (entkerntes Bad, unvollständige Wand- und Deckenarbeiten, keine funktionsfähige Heizung). Insgesamt ist der Zustand mangelhaft und ein erheblicher Sanierungsaufwand erforderlich.

Reihengarage (Gebäude 3) auf Flurstück 315/47:
Am Rand des Grundstücks steht eine massive Reihengarage mit vier Einzelgaragen (geschätzt Baujahr um 1970, ca. 70 m²), mit flach geneigtem Pultdach (Holzkonstruktion, vermutlich mit Dachpappe gedeckt). Die Garagen sind einzeln durch Blech-Schwingtore verschlossen, Innenwände aus Sichtmauerwerk. Eine Elektroanlage ist vorhanden, die Funktionsfähigkeit ist nicht überprüft worden. Der bauliche Zustand ist mangelhaft, es besteht ein erheblicher Instandhaltungsstau.

Grundstück

Das Grundstück setzt sich aus zwei Flurstücken mit insgesamt ca. 10.659 m² zusammen, davon ca. 2.069 m² baureifes Land im Innenbereich und ca. 8.590 m² im Außenbereich, wovon 758 m² baureifes Land und ca. 7.832 m² als Grünland genutzt werden. Die Topografie ist eben beziehungsweise leicht abfallend, das Grundstück liegt überwiegend auf Straßenniveau, Flurstück im Außenbereich geringfügig tiefer. Die Form ist trapezförmig bis unregelmäßig. Das gepflegte, eingefriedete Areal im Innenbereich hebt sich durch ansehnliche, ältere Eichen und eine dichte Koniferenhecke ab, jedoch ist der Pflegezustand der Außenanlagen insgesamt schlecht.

Der im Außenbereich liegende Teil des Grundstücks (Grünland) ist ortsüblich erschlossen (Wasser, Strom, Glasfaser), Gas liegt straßenseitig an.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung des Wohnhauses vom Eigentümer bewohnt, alle anderen Wohn- oder Nebenflächen inklusive Nebengebäude und Reihengarage waren leerstehend bzw. ungenutzt. Das außenliegende Grundstück wird aktuell unentgeltlich von einem Nachbarn zur Tierhaltung genutzt.

• Walmdach mit Betondachsteinen, große Dachgauben, Dachentwässerung mit Titanzink

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung im Keller, 4 Tanks á 2.000 l; zentral über Heizungsanlage und Solarthermie (Warmwasserspeicher); Heizkörper als Stahlradiatoren mit Thermostatventilen; in den Wohnungen vereinzelt Kaminöfen/Warmluftkachelöfen, zusätzlichem fest eingebauten Kamin (Spitzboden)

• Elektroinstallation: Mittlere Ausstattung, überwiegend Leitungsverlegung unter Putz, SAT-Anlage, teilweise Modernisierung der Elektrik (Nebengebäude unvollständig)

• Böden: Keller – Estrich und Fliesen/Naturstein; EG – Laminat, Mosaikfliesen, Naturstein; DG – Laminat, Fliesen; teilweise Fußbodenbeläge entfernt/beschädigt

• Fenster: Erd- und Dachgeschoss überwiegend doppelt verglaste Holzrahmenfenster, im Keller einfache Stahlrahmenfenster; große Panoramafenster im Wohnzimmer, Dachflächenfenster im DG/Spitzboden

• Sanitärausstattung: Bäder meist aus Bauzeit, teilmodernisierte Ausstattung (einzelne Bäder im DG), weiße oder hellgrüne Sanitärobjekte, Wannen bzw. Duschen, Stand-WCs; entkerntes Bad im Nebengebäude

Nahrendorf, Ortsteil Pommoissel, Landkreis Lüneburg, Niedersachsen.
Einwohnerzahl: Gemeinde Nahrendorf ca. 1.100, Pommoissel ca. 260, Landkreis Lüneburg ca. 187.000.

Mikrolage/Wohnlage:
Das Gesamtgrundstück liegt am südlichen Rand des Ortsteils als letztes bebautes Grundstück an der Göhrder Bahnhofstraße (Kreisstraße). Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus 1- bis 1,5-geschossiger Wohnbebauung und landwirtschaftlichen Nutzflächen. Im Norden angrenzend Straße, im Westen und Süden offene Felder/Wiesen, östlich weitere Wohnbebauung. Die Umgebung ist durch geringe Verkehrsbelastung geprägt (Durchgangsverkehr auf der Kreisstraße, Immissionen gering).

Infrastruktur:
Verkehrsanbindung über Kreis- und Landesstraßen, nächster Bahnhof in Lüneburg, gelegentlich Bahnverkehr am Ort, Busanbindung am Grundstück. Schulen, Gymnasien sowie Einkaufsmöglichkeiten finden sich in Dahlenburg, Bleckede und Lüneburg, Kindergärten in Nahrendorf und Dahlenburg, ärztliche Versorgung und Krankenhaus in Lüneburg. Die ländliche Infrastruktur ist eher dünn, Nahversorgung nur in Nachbarorten.