Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 321.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 06. August 2025 ausschließlich von außen besichtigt. Eine Innenbesichtigung des Einfamilienhauses war nicht möglich, das Grundstück konnte nur eingeschränkt begangen werden. Die Bewertung basiert insbesondere auf der Einsicht von Bauunterlagen und augenscheinlichen Feststellungen vor Ort.

Gebäude

Das Einfamilienhaus ist ein freistehendes, unterkellertes und eingeschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und zwei Anbauten (ein Stallanbau und ein Erweiterungsbau). Das ursprüngliche Gebäude stammt aus den Jahren 1952/1953, der Stallanbau aus ca. 1954/1955, und der Erweiterungsbau von ca. 1967/1968.

Die gesamte Wohn-/Nutzfläche (EG und DG inkl. Anbauten) beträgt etwa 146 m², wobei ca. 114 m² auf das Erdgeschoss und etwa 32 m² auf das Dachgeschoss entfallen. Die Nutzfläche des Kellers liegt bei etwa 89 m². Der Grundriss des Gebäudes ist teilweise unzweckmäßig, mit gefangenen Zimmern. Die Belichtung und Besonnung werden als vermutlich gut eingeschätzt.

Das Erscheinungsbild wird durch eine Hartbrandziegelfassade, ein steiles Satteldach und den schlichten, funktionalen Baustil der 50er-/60er-Jahre geprägt. Die Anbauten erweitern das sonst kleine Siedlungshaus um zusätzliche Flächen, insbesondere im Erdgeschoss. Im Zuge der Jahre wurden einzelne Modernisierungen vorgenommen, wie der Einbau isolierverglaster Kunststoff-Fenster und einer neuen Hauseingangstür. Hinweise auf weitere zeitgemäße Modernisierungen gibt es keine, der allgemeine Ausstattungsstandard wird insgesamt als einfach bis mittel und eingeschränkt zeitgemäß eingeschätzt.

Von außen war der bauliche Zustand des Hauptgebäudes überwiegend befriedigend; größere Schäden oder signifikanter Instandhaltungsstau waren nicht erkennbar. Das Haus ist nicht wärmegedämmt, Dach- und Fassadendämmung entsprechen älteren Standards.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich zwei einfache Gartenlauben aus Holz. Diese sind aufgrund vernachlässigter Instandhaltung in schlechtem Zustand, haben keinen Zeitwert und werden in der Wertermittlung lediglich als untergeordnet betrachtet.

Grundstück

Das Grundstück umfasst eine Fläche von ca. 2.482 m² mit parallelogrammförmigem Zuschnitt. Es ist für ein Einfamilienhausgrundstück sehr groß und befindet sich am nordöstlichen Rand des Ortes, angrenzend an ein (noch unbebautes) Gewerbegebiet und eine Schallschutzwand an der Fernbahnstrecke. Das Grundstück ist eben und wird überwiegend von Wohnzwecken geprägt. Es ist straßenseitig sowie an den anderen Grenzen einfach mit Maschendrahtzäunen eingefriedet. Die Freiflächen sind vollständig ungenutzt und stark von Unkraut, einigen Nadel- und Obstbäumen sowie Sträuchern überwuchert.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude von einer im Grundbuch nicht näher bezeichneten Person (dem Sohn der Eigentümerin) genutzt. Ob eine Vermietung oder ein Mietverhältnis vorliegt, ist nicht bekannt. Es wird unterstellt, dass das Objekt eigengenutzt bzw. von einem Familienmitglied zu Wohnzwecken genutzt wird und kein Mietverhältnis besteht.

Radbruch, Niedersachsen, Landkreis Lüneburg, ca. 2.000 Einwohner

Das Objekt liegt am nordöstlichen Ortsrand in einem gemischten Gebiet, das durch neue Gewerbeflächen (noch unbebaut), Wohnbebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie die Nähe zur Fernbahntrasse Lüneburg-Hamburg geprägt ist. Die Umgebung ist eben; eine Schallschutzwand befindet sich entlang der Bahngleise.

Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Einzelhäusern offener Bauweise. West- und südlich wird das Grundstück durch unbebaute Flächen und die Bahnlinie begrenzt, östlich befindet sich ein weiteres Wohnhaus. Beeinträchtigungen entstehen insbesondere durch die Bahntrasse und das angrenzende (zukünftig zu entwickelnde) Gewerbegebiet, was zu erheblichen Lärmeinwirkungen führt.

Die Wohnlage ist einfach bis mittel. Schulen (Grundschule im Ort, weiterführende Schulen in Bardowick/Lüneburg), Kita und ärztliche Versorgung sind im Ort bzw. den angrenzenden Gemeinden vorhanden. Lüneburg, Bardowick sowie Winsen/Luhe sind gut erreichbar. Öffentliche Verkehrsmittel: Regionalbahnanschluss im Ort (ca. 500 m entfernt) mit Anbindung nach Lüneburg und Hamburg, Bushaltestellen in fußläufiger Entfernung.