Zwangsversteigerung Gewerbeeinheit Nr. 2 (Teil einer Pizzeria)

Verkehrswert: 108.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an den zu der im Erdgeschoss am Westgiebel südlich gelegenen Gewerbeeinheit gehörenden, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Nr. 2 des Aufteilungsplanes.

Besichtigung

Das Objekt wurde durch den Gutachterausschuss am 13.06.2025 besichtigt. Zusätzlich fand am 07.05.2025 eine örtliche Bauaufnahme statt; die Bewertung erfolgte unter Hinzuziehung der Bauakten, Bauzeichnungen und weiterer Unterlagen.

Teileigentume (Gewerbeeinheit Nr. 1 und 2) - Raumaufteilung:

Gästeraum, Küche, Damen-WC, Herren-WC, Personal-WC Einstufung / Besonderheiten: Die beiden ursprünglichen Gewerbeeinheiten 1 und 2 sind zu einer Einheit zusammengeführt worden. Der Zugang zur Küche (niedrig) und der Bewegungsraum innerhalb der Küche ist unzweckmäßig. Auch das Personal-WC direkt am Küchenbereich ist ungünstig.

Größe: Nutzfläche: Gewerbeeinheit 1 = 32 m² Gewerbeeinheit 2 = 47 m² gesamt = 79 m²

Die Ausstattung ist erkennbar veraltet, Fenster in Holzrahmen stammen von 1979, die Außentüren wurden 2010 und ca. 2020 erneuert. Der Zustand des Restaurants ist unterdurchschnittlich; der Bodenbelag im Gastraum ist abgängig, die Heizungstherme fehlt (bisher überwiegende Sommernutzung), die allgemeine Ausstattung entspricht einem einfachen bis mittleren Standard. Baumängel bestehen u. a. durch Feuchtigkeitsschäden im Dachbereich. Restnutzungsdauer am Wertermittlungsstichtag: 23 Jahre.

Zum Objekt gehören zwei Abstellräume im Nebengebäude (je ein Sondernutzungsrecht), das als Betonfertigschuppen mit Flachdach ausgeführt ist. Die große Außenterrasse ist gepflastert und teilweise mit Kunststoffverglasung eingefriedet; einige Einfriedungselemente sind schadhaft.

Gebäude

Das Objekt befindet sich in einem nicht unterkellerten Wohn- und Geschäftshaus, das ca. 1978 in konventioneller Bauweise errichtet wurde und ein Erdgeschoss, Obergeschoss (mit Balkonen) sowie ein voll ausgebautes Dachgeschoss umfasst. Das Gesamtgebäude teilt sich in sechs Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sowie zwölf Wohneinheiten in den oberen Geschossen auf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend. Es wurde bis Ende 2023 als Restaurant genutzt, seitdem wird kein Gewerbebetrieb mehr geführt. Restauranttypische Betriebseinrichtungen (wie Küche, Theke, Bestuhlung etc.) sind noch vorhanden, besitzen allerdings keinen relevanten Zeitwert.

• Krüppelwalmdach, gedeckt mit Betondachsteinen

• Flachheizkörper installiert, keine Heizungstherme vorhanden

• Übliche Elektroinstallation mit Steckdosen und Lichtauslässen, elektrische Entlüftungsanlagen in den Sanitärräumen

• Fußböden überwiegend ältere PVC-Beläge, Fliesen in Küche und Sanitärräumen

• Holzfenster mit Zweifachisolierverglasung (1979)

• Kunststoff-Außentüren (2010 und ca. 2020 erneuert)

• Sanitärausstattung: einfache Standardausführung (90er/00er Jahre), Damen- und Herren-WC sowie Personal-WC

Das Teileigentum Nr. 1 wird unter dem Aktenzeichen 31 K 39/24 versteigert.

Bensersiel, Stadt Esens, Landkreis Wittmund, Niedersachsen - Einwohnerzahl Stadt Esens: ca. 14.213

Mikrolage und Wohnlage
Die Immobilie liegt im Küstenbadeort Bensersiel in Ecklage an einer Anliegerstraße (Alter Sielweg/Schmiedeweg), etwa 4,5 km vom Stadtzentrum Esens entfernt. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus touristisch und wohnwirtschaftlich genutzten Gebäuden. Das Gebiet ist als Sondergebiet für "Touristische Infrastruktur mit Fremdenbeherbergung" ausgewiesen, die Geschäftslage ist gut bis sehr gut. Beeinträchtigungen durch übermäßigen Verkehrslärm oder sonstige Immissionen wurden nicht festgestellt, die Straße hat mittleres Verkehrsaufkommen, liegt jedoch nicht im Naturschutzgebiet.

Infrastruktur
Kindergärten, Schulen und ärztliche Versorgung sind in der Samtgemeinde Esens zu finden; ein Krankenhaus befindet sich ca. 20 km entfernt in Wittmund. Die nächste Bundesstraße (B 210) liegt 16 km entfernt, der nächste Bahnhof im 5 km entfernten Esens.

Grundstück
Das Grundstück besteht insgesamt aus zwei Flurstücken mit einer Gesamtgröße von 1.442 m² und anteiligen Nutzungsflächen für die Teileigentume (zusammen ca. 124 m² als Miteigentumsanteil). Die Form des Grundstücks ist leicht unregelmäßig, das Gelände ist eben, befestigte Wege und Stellplätze sind vorhanden, der Bewuchs ist nicht gesondert hervorgehoben.

Nord/LB, Tel.: 0531/487-3778, AZ 3776-3778 / 6661694