Zwangsversteigerung Reihenmittelhaus mit Nebengebäude

Verkehrswert: 212.000,- EUR.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilien-Reihenmittelhaus mit Nebengebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 13.11.2024 in einer Innen- und Außenbesichtigung begutachtet. Es erfolgte eine Begehung der begehbaren Bereiche des Wohngebäudes, des Nebengebäudes und des Außenbereichs; die Bewertung stützt sich darüber hinaus auf Bauunterlagen.

Gebäude

Das Einfamilien-Reihenmittelhaus wurde laut Bauakte um 1954 errichtet, ein Anbau erfolgte 1971. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 130,5 m² und verteilt sich auf das Erdgeschoss, Obergeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Haus ist voll unterkellert.

Die Raumaufteilung umfasst im

• Erdgeschoss Flure, Küche, Ess- und Wohnzimmer und ein WC.

• Im Obergeschoss befinden sich zwei Zimmer, Bad (Badewanne, Dusche, WC) und eine Dachterrasse,

• im Dachgeschoss weitere Räume sowie ein WC.

Der Grundriss ist funktional und baujahrtypisch gehalten, größere Grundrissänderungen oder Umnutzungen sind nicht dokumentiert. Die Belichtung und Besonnung ist standardmäßig, größere Fensterflächen sind vorhanden, besonders auf der Westseite.

Das Hauptgebäude wurde teilweise modernisiert: 1995 wurde ein Wärmedämmverbundsystem (nur Westseite) und die Dacheindeckung erneuert. 2014 erfolgten Modernisierungen im Dachgeschoss (Fenster), im Bad und an Installationen. Die Fenster sind überwiegend isolierverglaste Kunststofffenster, teils 2014 erneuert. Innen sind die Oberflächen durchweg renovierungsbedürftig, Türblätter teilweise beschädigt, Treppenbeläge abgewohnt. Die Fassade zeigt kleinere Schäden, insbesondere an der Gaubenverkleidung. Die Dachterrasse weist Durchfeuchtungsschäden und ein überaltertes Geländer auf. Das Haus ist grundsätzlich standsicher, weist aber einen deutlichen Instandhaltungsrückstand auf.

Weitere Gebäude

Das Nebengebäude stammt laut Aktenlage aus den Jahren 1958 und 1960 und wurde ursprünglich als Garage genehmigt, ist aber mit einer lichten Innenlänge von ca. 4,44 m nicht für PKW geeignet. Das Nebengebäude dient als Lager- und Abstellraum. Es besteht aus Massivbau mit Flachdach und zementgebundenen Wellplatten, vermutlich asbesthaltig. Der Zustand ist stark sanierungsbedürftig; es zeigen sich erhebliche Feuchteschäden, Putzabplatzungen und Undichtigkeiten am Dach. Modernisierungen wurden nicht durchgeführt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude augenscheinlich vom Eigentümer selbst genutzt und nicht vermietet.

• Satteldach mit Ziegeleindeckung (1995 erneuert), Außendämmung Westseite (Wärmedämmverbundsystem, ca. 1995)

• Fenster: überwiegend isolierverglaste Kunststofffenster, teils 2014 erneuert, DG um 2014

• Heizung: Anschluss an Fernwärme, Plattenheizkörper, Steuerung 2014 erneuert

• Elektroinstallation: nutzungstypisch, Unterverteilung 2014 erneuert

• Böden: Fliesen in Bädern/WC, ansonsten Teppich, PVC; Oberbeläge insgesamt renovierungsbedürftig

• Sanitärausstattung: Bad (Badewanne, Dusche, WC), zusätzlich je ein WC im EG und DG; standardmäßige Ausstattung

• Nebengebäude: Flachdach mit Wellplatten, 2-flügelige Holztore, keine sanitäre Einrichtung.

Das Objekt liegt in Wolfsburg, Stadtteil Köhlerberg (ca. 125.000 Einwohner, Landkreis Wolfsburg, Niedersachsen). Die Mikrolage ist durch überwiegende Wohnbebauung geprägt, mit ähnlichen Häusern in der Nachbarschaft. Das Grundstück befindet sich an einer ruhigen Wohnstraße, straßenseitig höhengleich gelegen, ohne starke topographische Besonderheiten. Beeinträchtigungen oder Schutzgebiete werden im Gutachten nicht erwähnt.

Im Umfeld bestehen gute Nahversorgungsmöglichkeiten, umfangreiche ärztliche Versorgung, Krankenhaus, Schulen aller Schularten, Kindergärten und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Busverbindungen, Bahnhof Wolfsburg). Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sowie darüber hinaus sind vorhanden.

Das Grundstück ist schmal, langgestreckt und rechteckig, Gesamtgröße beträgt 269 m². Die Flächen sind für die Nutzung als Reihenmittelhausgrundstück leicht unterdurchschnittlich groß. Vorgarten zur Straße (Westen) und rückwärtiger Garten/Grünstreifen mit Rasen- sowie Baum- und Buschbewuchs, einfache und vernachlässigte Außenanlage, Einfriedung teilweise durch Holzzaun. Nebengebäude und befestigte Wege (Betonplatten) sind vorhanden.

Volksbank BRAWO in Wolfsburg