Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus, mehrere Gebäudeteile

Gesamtverkehrswert: 361.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Wohn- und Geschäftshaus mit mehreren Gebäudeteilen, drei Geschossen, teilweise ausgebautem Dachgeschoss, ohne Unterkellerung. Im Erdgeschoss befindet sich eine derzeit ungenutzte Gastronomie (seit ca. 10 Jahren), im Obergeschoss befinden sich vier Wohnungen (davon eine bewohnt), außerdem gehört eine Garage mit Abstellräumen (unterkellert) dazu. Der gewerbliche Anteil beträgt ca. 50%. Eine Trennung der Grundstücke ist bauordnungsrechtlich nicht mehr möglich.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag von außen besichtigt; ein Betreten der Innenräume war nicht möglich. Die Bewertung erfolgte größtenteils auf Basis von Aktenlage, Bauunterlagen und der von öffentlichem Grund aus einsehbaren Gebäudeteile.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus, errichtet um 1920 und zur Hälfte gewerblich genutzt (ehemals Gaststätte im Erdgeschoss, darüber Wohnungen). Es ist freistehend und offenbar nicht unterkellert, jedoch teilweise mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Gebäudestruktur umfasst mehrere Um- und Anbauten (u. a. 1975/1976 Dachgeschossausbau und Garagenanbau, Wintergarten 2000, Umbau Gaststätte 1976, Restaurantumbau 1991).

Die Raumstruktur verteilt sich auf eine größere Gaststättenfläche im Erdgeschoss (seit mindestens 10 Jahren leerstehend) und vier Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss, von denen zum Bewertungszeitpunkt nur eine bewohnt war. Grundrisse und räumliche Aufteilung beruhen auf vorhandenem Planmaterial und konnten nicht verifiziert werden. Die Belichtung und Besonnung entsprechen überwiegend der damaligen Wohnbautradition; Details fehlen aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung.

Bauschäden wurden am Dach (Undichtigkeiten an der Traufe), am Terrassengeländer, an Klappläden und an der Putzfassade festgestellt. Die technische Ausstattung und der Innenausbau konnten nicht geprüft werden. Kleinere, dem Baujahr und dem Zustand entsprechende Modernisierungen wurden angenommen, umfassende Erneuerungen oder Sanierungen sind jedoch nicht nachgewiesen. Das Objekt ist nicht denkmalgeschützt, jedoch in einem förmlich festgelegten (inzwischen abgeschlossenen) Sanierungsgebiet gelegen.

Zu dem Grundstück gehört ein rückwärtiger, eingeschossiger Garagenanbau aus dem Jahr 1976 mit Flachdach und Unterkellerung, genutzt als Garage und für Abstellräume.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss (ehemalige Gaststätte) leerstehend, eine der vier Wohnungen wurde eigengenutzt, drei standen leer. Die Garagen und Stellplätze waren nicht vermietet. Es wurde eine zukünftige Folgenutzung als Wohn- und Geschäftshaus mit marktüblichen Erträgen unterstellt.

Braunlage liegt im Landkreis Goslar in Niedersachsen und hat ca. 4.400 Einwohner.

Das Objekt befindet sich im westlichen Innenstadtbereich entlang einer Bundesstraße mit beidseitigen Gehwegen; die Straße ist mit höherem Durchgangsverkehr frequentiert. Die Nachbarbebauung ist durch eine geschlossene, innerstädtische Bauweise geprägt (Wohn- und Geschäftsbauten, Hotelnutzungen). Es wurde eine Lärmbelastung durch den Straßenverkehr festgestellt.

Das Grundstück ist zweiseitig angebaut, befestigt und zum Teil eingefriedet. Beeinträchtigungen durch Umweltgefahren liegen in Form einer erhöhten Starkregengefährdung vor (Wert: "stark"), die jedoch bislang ohne Schadensfall geblieben ist. Das Grundstück liegt in topografisch üblicher Lage ohne explizite Angaben zu besonderen topografischen oder vegetativen Merkmalen.

Erreichbarkeit: Die öffentliche Infrastruktur ist gut ausgebildet. Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sowie Bushaltestellen befinden sich in fußläufiger Nähe. Überregionale Anbindungen bestehen über die Bundesstraße.
Das Grundstück weist eine rechteckige Form auf, ist voll erschlossen und weist eine Größe von 1.180 m² auf (drei Flurstücke). Die Geschossflächenzahl ist baurechtlich durch Baulasten geregelt. Bewuchs ist nicht explizit ausgewiesen.