Zwangsversteigerung Wohn-/Wirtschaftsgebäude mit Nebengebäude, Ackerland und Waldfläche

Verkehrswert: 400,00 € (lfd. Nr. 10) und 235.500,00 € (lfd. Nr. 11) Gesamtverkehrswert: 235.900,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn-/Wirtschaftsgebäude mit Nebengebäude sowie Ackerland und Waldfläche auf mehreren Flurstücken. Es handelt sich um zusammengehörende Grundstücke, teils mit landwirtschaftlicher, teils mit forstwirtschaftlicher Nutzung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 02. Mai 2025 durch den Sachverständigen in Augenschein genommen und fotografisch dokumentiert. Die Bewertung basiert auf den Feststellungen der Ortsbesichtigung, ergänzenden Unterlagen aus der Bauakte sowie den Auskünften der zuständigen Behörden. Das Gebäude wurde von innen und außen besichtigt, für die unbebauten Flächen erfolgte eine Inaugenscheinnahme und Geländeabschätzung.

Gebäude

Wohn-/Wirtschaftsgebäude (Geb. 1)

Das Hauptgebäude wurde ca. 1885 als eingeschossiges Massivhaus mit Klinkerfassade und teilunterkellert errichtet und bildet den Gebäudekern einer aufgegebenen Hofstelle. Es verfügt über ein teilausgebautes Dachgeschoss mit großer Gaube (1976 neu gedeckt und gedämmt, damaliger Standard), ein befahrbares Wirtschaftsgebäude mit Tenne, Bad und weiteren Funktionsräumen.

Im Wohnbereich sind drei Räume, Küche, Bad/WC, Flur und Vorratsraum im Erdgeschoss vorhanden. Das Dachgeschoss ist durch eine breite Gaube großzügig belichtet und umfasst drei weitere Räume, Flur und Abstellraum. Die Grundrissgestaltung ist im EG durch gefangene Räume und Durchgangszimmer einfach und für heutige Wohnwünsche nur bedingt zweckmäßig. Die Gesamtwohn-/Nutzfläche beträgt ca. 141 m² (Wohnfläche ca. 110,5 m², dazu 30,5 m² Nutzfläche im EG und 10,5 m² Keller).

Das Gebäude wurde in verschiedenen Abschnitten modernisiert: Erneuerung einer Giebelwand (1947), Teilausbau Dachgeschoss (1961), Dach neu gedeckt (1976), isolierverglaste Fenster und Holzhaustüren (ca. 1980er). Die Ausstattung ist insgesamt einfach, teils veraltet, mit deutlicher Alterswertminderung. Der bauliche Zustand ist insgesamt befriedigend, größere Schäden sind nicht ersichtlich, allerdings besteht am Schornstein Versottung. Eine energetische Ertüchtigung nach heutiger Norm besteht nicht, die vorhandene Dämmung entspricht dem Stand 1970er Jahre. Keine Hinweise auf Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Nebengebäude (Geb. 2)

Das Nebengebäude wurde als eingeschossiger massiver Schweinestall errichtet und liegt ca. 8 m nordwestlich des Hauptgebäudes. Es dient seit Jahren als Lager- und Abstellfläche und hat im EG eine Nutzfläche von ca. 26 m² (überdachter Freisitz weitere ca. 23,5 m², zusätzliche Überdachung ca. 24 m²). Die Bauweise ist typisch für landwirtschaftliche Zweckbauten dieser Region und Bauepoche (Klinker, Sichtmauerwerk, Satteldach, einfache Fenster/Türen). Der bauliche Zustand ist befriedigend bis durchschnittlich, stärkere Abnutzung sowie Instandhaltungsstau (insbesondere am Dach) sind vorhanden.

Grundstück

Der Bewertungsgegenstand gliedert sich in folgende Flächentypen:

• Teilfläche "aufgegebene Hofstelle": ca. 1.186 m² (bebaut mit Haupt- u. Nebengebäude, baureifes Land/Außenbereich)

• Teilfläche Ackerland: ca. 29.049 m² (unbebaut, an regionale Agrarstruktur angebunden, ortsüblich verpachtet)

• Teilfläche Wald: ca. 1.486 m² (unbebaut, Laub- und Buchenbestand)

• Flurstück 46/2 (Bruch/Auwald): ca. 7.710 m² (Naturbestand, dauerfeucht, Erlen/Eichen, z.T. Naturschutzauflagen, kosmetische Nutzungseinschränkung)

• Flurstück 54/3: ca. 160 m² (kleine Gehölzfläche)

• Flurstück 48/6: ca. 63 m² (Teil einer öffentlich gewidmeten Zufahrtsstraße, keine eigenständige bauliche Nutzung)

Die Grundstücke sind unregelmäßig geschnitten, Fläche der Hofstelle ist annähernd rechteckig, Acker- und Waldflächen den landwirtschaftlichen Nutzungsbedingungen entsprechend. Der Bewuchs ist der Nutzung angepasst (Ackerland, Wald, Baum-/Strauchbestand an Hofstelle/Freisitz). Die Grundstücke sind teilerschlossen (Strom, Telefon, Wasserversorgung über Brunnen, Gasleitung im Straßenbankett, Abwasserentsorgung über Kleinkläranlage auf der Hofstelle).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohn-/Wirtschaftsgebäude unbewohnt und ungenutzt, das Nebengebäude sowie die Hofstelle ungenutzt, die Teilfläche Ackerland verpachtet (unbefristet, Pacht unter ortsüblichem Niveau), die Waldflächen und übrigen Grundstücke nicht verpachtet. Gewerbliche Nutzung und Maschinen sind nicht vorhanden.

• Satteldach (Krüppelwalmdach) mit großer Gaube, engobierte Dachziegel (ca. 1976 erneuert)

• Einzelraumöfen für feste Brennstoffe und Elektroheizung, Warmwasserbereitung über Elektrodurchlauferhitzer

• Heizkörper/Wärmeübertragung: nicht zentral, sondern dezentral über Einzelöfen und elektrische Lösungen

• Elektroinstallation einfach, teils modernisiert (1980er), SAT-Anlage, Leitungen teils unter Putz

• Böden: Wohnräume Dielung, Küche Estrichboden/Linoleum, Bad Fliesen, Flur und Vorratsraum Dielung, übrige Wirtschaftsräume Beton/Abstellfläche

• Fenster: isolierverglaste Kunststofffenster (Wohnbereich), teils zweifach verglaste Holzfenster (Wirtschaft)

• Sanitärausstattung einfach, veraltet (Bad/WC im EG: farbige Sanitärobjekte, Badewanne, Dusche, separiertes WC, Boden-/Wandfliesen)

• Türen: Massivholz/teilweise Holzwerkstoff, Nebengebäude Brettertüren und Holztor

Ort: Tosterglope, Ortsteil Ventschau, ca. 600 Einwohner, Landkreis Lüneburg, Niedersachsen

Mikrolage und Wohnlage:
Das Objekt befindet sich im Außenbereich, nördlich des eigentlichen Ortes, an der Einmündung einer Kreisstraße (K38, Hauptstraße) in die Landesstraße L231. Prägend ist eine Splittersiedlung in offener, ein- bis eineinhalbgeschossiger Bauweise, benachbarte Siedlungshöfe, überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser mit Nebengebäuden und Gärten. Direkt angrenzend land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen.

Ein wesentlicher Teil des Areals sind offene Ackerflur, Bruchwald (dauerfeucht), kleinere Waldparzellen sowie die ehemalige Hofstelle. Keine relevanten Immissionen außer im südlichen Bereich (Verkehr von L231/K38). Der Bereich liegt teils im Biosphärenreservat "Niedersächsische Elbtalaue" und im FFH-Gebiet, bau- und naturschutzrechtliche Nutzungseinschränkungen sind für Teilflächen zu beachten.

Infrastruktur:
Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs und Dienstleistungen in Dahlenburg (ca. 12 km) und Lüneburg (ca. 37 km). Regionale Arbeitsmöglichkeiten in Dahlenburg, Lüneburg und Hamburg. Grundschule, Real-, weiterführende Schulen und Kita in Dahlenburg, Kindergarten auch in Tosterglope; Krankenhaus in Lüneburg. Gute Anbindung per Bus (Schulbus nach Dahlenburg, Linienbus nach Lüneburg), Bahnhof in Lüneburg, Fährbetrieb über die Elbe in Neu Darchau.

Grundstück:
Naturnahe Topografie – teilreifes Ackerland (eben, leicht geneigt), Bruchwald mit Steilhang zum Bach hin (dauernde Feuchtigkeit/Nässe, für Aufforstung oder Eigenjagd zu klein), Hofstelle eben, Längenzuschnitt bei Gehölzfläche, Zufahrten befestigt, Landwirtschaftsflächen durch Straßen und Wege sehr gut erschlossen, Waldstücke und Hofstelle rechtwinklig, Verkehrsfläche für den öffentlichen Bedarf reserviert. Grundstück mit Rasen, einzelnen Nadel- und Laubbäumen, Ziersträuchern auf der Hofstelle eingefriedet, restliche Gelände offen.