Zwangsversteigerung Alten- und Pflegeheim mit Tagespflegeeinrichtung und Einfamilienhaus

Verkehrswert: 4.150.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Alten- und Pflegeheim, einer Tagespflegeeinrichtung und einem freistehenden Einfamilienhaus (umgebautes Wirtschaftsgebäude) bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Ortsbesichtigung äußerlich und anhand verfügbarer Unterlagen bewertet. Es wurden alle Gebäudeteile (Alten- und Pflegeheim, Tagespflege, Wohnhaus) in Augenschein genommen. Eine vollständige Innenbesichtigung ist dokumentiert, dabei wurden Zustand und Modernisierungen beurteilt.

Gebäude 1: Alten- und Pflegeheim

Der Hauptbaukörper ist ein zwei- bis dreigeschossiges, überwiegend unterkellertes, massiv errichtetes Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss. Das Objekt umfasst Einzelzimmer und Gemeinschaftsräume, separate Sanitärbereiche, Aufenthalts-, Personal-, Büro- sowie Speise- und Küchenbereiche.

Das Ursprungsbaujahr ist 1983; Erweiterungen folgten zwischen 1985 und 1997, eine größere Modernisierung und Brandschutzertüchtigung mit Anbau eines Treppenhauses wurden 2014 durchgeführt. Der Grundriss ist funktional und entspricht heutigen Anforderungen an Barrierefreiheit (DIN 18040-2). Die Ausrichtung der Räume und deren Belichtung und Besonnung sind gut, über Balkone und Gemeinschaftsbereiche herrschen angenehme Lichtverhältnisse. Die Grundrissgestaltung ist übersichtlich und straßenseitig erschlossen.

Die Fassaden sind wärmegedämmt. Das Gebäude zeigt sich in einem guten Zustand, mit punktuellem Reparaturbedarf (z. B. Kellerfeuchtigkeit, Balkonabdichtung). Die Nutzung ist auf Altenwohnen und -pflege festgelegt.

Gebäude 2: Tagespflegeeinrichtung

Dieses freistehende Gebäude stammt in seinem Ursprung aus 1970 und wurde 2014/2015 kernsaniert, modernisiert und zu einer Tagespflegeeinrichtung umgebaut. Es ist zweigeschossig, nicht unterkellert und weist eine massiven Bauweise mit partiellen Holzelementen auf. Zur Ausstattung gehören u.a. Aufenthaltsräume, Küchen, Sanitärräume und ein Pflegebad, alles barrierefrei zugänglich. Auch hier ist die Belichtung und Belüftung durch den Grundriss und die Fenster gut; die Ausstattung sehr zweckmäßig und modernisiert.

Im Objekt befindliche Betriebseinrichtungen, Inventar/Mobiliar sowie Kücheneinrichtungen für Pflege- und Tagespflegebetrieb sind vorhanden, wurden aber nicht bewertet.

Gebäude 3: Wohnhaus (ehemaliges Wirtschaftsgebäude)

Bei diesem freistehenden, nicht unterkellerte Gebäude handelt es sich um ein Fachwerkhaus, vermutlich vor 1900 errichtet, das laufend modernisiert und umfassend zum Wohnhaus umgebaut wurde. Es erstreckt sich über zwei Geschosse mit ausgebautem Dachgeschoss und bietet eine zeitgemäße Aufteilung mit offenen Wohnbereichen, Schlafzimmern, zwei Bädern, Balkon und Galerie. Fenster und Außentüren, technische Gebäudeausstattung und Innenausbau wurden erneuert; die Fassade ist vorgehängt, bei Altmaterial besteht Asbestrisiko (Entsorgungskosten zusätzlich zu berücksichtigen). Das Gebäude zeigt sich in gepflegtem Zustand, ist jedoch nicht barrierefrei.

Zu den Nebenanlagen zählen eine moderne Beton-Fertiggarage, befestigte Zufahrten, und gärtnerisch gestaltete Bereiche mit Teich und Holzschuppen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus vermietet, für das Alten- und Pflegeheim mit Tagespflegeeinrichtung gibt es keine Angaben.

• Satteldächer und in geringem Umfang Flachdach (Betondachsteine, Tonziegel, Dichtungsbahnen)

• Heizungsanlagen:

  • Alten- und Pflegeheim teilweise Gas-Zentralheizungen und Blockheizkraftwerk, Stahlradiatoren mit Thermostatventilen, zentrale Warmwasserbereitung

  • Tagespflege wird vom Haupthaus versorgt, Warmwasser teilweise elektrisch, Stahlradiatoren mit Thermostatventilen

  • Wohnhaus: Gas-Brennwertheizung (2020), zentrale Warmwasserbereitung, Stahlradiatoren

• Fenster: Überwiegend Kunststofffenster doppelt verglast, teilweise Holzfenster, Fensterbänke innen (Holz/Kunststoff), außen Aluminium/Naturstein

• Elektroinstallation: durchschnittliche bis reichliche Ausstattung, Brandmeldeanlagen, Schwesternrufanlagen in Pflegeeinrichtungen

• Böden: Fliesen (Sanitär, Flur, Küche), Kunststoff-/Textilbeläge, Holzparkett, Laminat im Wohnhaus

• Sanitärausstattung: Separate, behindertengerechte WC- und Duschbereiche, Pflegebäder, weiße Sanitärobjekte

• Aufzugsanlagen in Pflegeheim und Tagespflege

Clausthal-Zellerfeld (Einwohner ca. 14.900, Landkreis Goslar, Niedersachsen).
Das Areal befindet sich zentrumsnah in der Stadt, etwa 450 m vom Stadtzentrum entfernt, an einer voll ausgebauten Straße mit regem Verkehr. Die Bebauung der Nachbarschaft setzt sich überwiegend aus Wohn- und Geschäftshäusern zusammen.

Kitas, Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sowie Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind gegeben und befinden sich in der näheren Umgebung des Objekts.