Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus

Verkehrswert: 790,00 € (lfd. Nr. 2) und 3.400,00 € (lfd. Nr. 3)
Gesamtverkehrswert: 4.190,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus sowie zugehörige Verkehrsflächen. Die Nutzung der Wohnung im 3. OG/Dachgeschoss wurde bauaufsichtlich untersagt.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 19.09.2025 ausschließlich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung des Gebäudes und der Wohnungen war nicht möglich. Das Objekt wurde daher in wesentlichen Teilen auf Grundlage der Bauakte, vorhandener Pläne, Karten und behördlicher Auskünfte bewertet.

Gebäude

Es handelt sich um ein dreigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienwohnhaus aus dem Baujahr 1906. Das Gebäude verfügt über ein flaches Satteldach und wurde ursprünglich mit einem Laden im Erdgeschoss errichtet; 2018 wurde eine Nutzungsänderung des Ladenbereichs zu Wohnraum beantragt, wobei nicht bekannt ist, ob diese tatsächlich umgesetzt wurde. Laut Bauunterlagen waren im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss jeweils zwei Wohnungen sowie im 2. Obergeschoss eine weitere Wohnung vorgesehen; insgesamt wurde wirtschaftlich von fünf Wohnungen ausgegangen. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 662 m², die Wohnfläche wurde rechnerisch mit rund 378 m² angegeben.

Zum Erdgeschoss liegen Pläne vor. Danach umfasst der straßenseitige Bereich einen Windfang, zwei Zimmer, ein Bad und eine Kochnische; hofseitig sind Flur und zwei Zimmer dokumentiert, im Übrigen ist die Raumaufteilung unbekannt. Für die Obergeschosse liegen keine Grundrisse vor.

Der bauliche Zustand ist mangelhaft. Sichtbar waren ein abgängiges Balkongeländer an der Westseite, Putzrisse in den Fassaden sowie Schimmelbildungen an einer Innenwand im Erdgeschoss, erkennbar durch das Schaufenster. Die Elektroinstallation ist überaltert und defekt; die Stromversorgung wurde 2021 zwangsweise abgestellt. Sämtliche fünf Gasthermen sind seit 2018 stillgelegt. Das Gebäude ist nach den Feststellungen ohne Behebung der Mängel nicht bewohnbar. Zusätzlich ist die Wohnnutzung im 3. Obergeschoss/Dachgeschoss bauordnungsrechtlich unzulässig; sie wurde 2021 untersagt, da insbesondere ein zweiter Rettungsweg fehlt und unzulässige Deckenhöhen vorliegen. Der Wärmeschutz entspricht im Wesentlichen dem Alter des Gebäudes; das Dach ist ungedämmt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude leerstehend. Die bisherige Wohnnutzung im Dachgeschoss war bauaufsichtlich untersagt; das Gesamtgebäude war wegen erheblicher technischer und baulicher Mängel nicht bewohnbar.

Das Objekt liegt in Cuxhaven mit rund 48.000 Einwohnern im Landkreis Cuxhaven, Bundesland Niedersachsen.

Es befindet sich in zentraler Wohnlage am Rand der Innenstadt. Die Umgebung ist durch Mehrfamilienwohnhäuser in offener und geschlossener Bauweise geprägt; westlich schließen Gebäude der Lebenshilfe an. Eine wertrelevante Beeinträchtigung ergibt sich durch starken Verkehr an der Bundesstraße 73, an der das Grundstück liegt.

Kindergarten und Grundschule befinden sich im Bereich Ritzebüttel, weiterführende Schulen im Zentrum. Der Bahnhof Cuxhaven mit Verbindungen Richtung Hamburg und Bremen ist vorhanden; die überörtliche Erreichbarkeit erfolgt über die B 73 sowie die A 27. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und weitere innerstädtische Infrastruktur sind in zentraler Lage grundsätzlich gegeben.

Das Grundstück ist eben. Das Hauptflurstück ist ein rechtwinkliges Mittelgrundstück mit einer Straßenfront von rund 12,50 m und einer mittleren Tiefe von etwa 19,00 m; hinzu kommen kleine, spitzwinklige Verkehrsflächen. Grenzbebauung besteht nach Norden, Osten und Süden. Die Verkehrsflächen müssen bestehende Überwegungsrechte mit einer Breite von etwa 4,50 m gewährleisten. Stellplätze sind bauaktenkundig in Zahl von fünf gefordert, aber nicht hergestellt.