Zwangsversteigerung 4-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 93.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Haus-Nr. 13 im 3. Obergeschoss rechts (Nr. 50 des Aufteilungsplanes).

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 24.02.2026 im Außenbereich sowie im gemeinschaftlichen Innenbereich des Hauseingangs 13 mit Treppenhaus und Kellerbereich besichtigt. Das Wohnungsinnere konnte nicht besichtigt werden; die Bewertung der Wohnung basiert insoweit auf Unterlagen, Auskünften und Annahmen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 50 liegt im 3. Obergeschoss rechts und verfügt laut Aufteilungsunterlagen über 4 Zimmer, Küche, Bad/WC, separates WC, Diele mit Essbereich, Flur sowie Loggia. Die Wohnfläche beträgt rund 87 m²; hinzu kommt ein zugeordneter Kellerabstellraum mit rund 16 m² Nutzfläche. Die Raumgrößen umfassen unter anderem ein Wohnzimmer mit ca. 19,00 m², einen Essbereich mit ca. 7,14 m², ein Schlafzimmer mit ca. 12,97 m² sowie zwei Kinderzimmer mit ca. 8,63 m² und 11,92 m².

Der Grundriss ist für das Marktsegment als marktgängig einzustufen. Die Wohnung bietet mit vier Zimmern eine familiengerechte Aufteilung; die Loggia verbessert die Nutzungsqualität. Zur Belichtung und Besonnung liegen wegen der unterbliebenen Innenbesichtigung keine belastbaren Detailfeststellungen vor, aufgrund der Geschosslage und vorhandenen Fensterflächen ist jedoch von einer üblichen Belichtung auszugehen.

Der Innenzustand konnte nicht überprüft werden. Aussagen zu Ausstattung, Erhaltungszustand und etwaigem Modernisierungsbedarf beruhen deshalb nicht auf eigener Innenbesichtigung. Im Gutachten wurde hierfür ein Risikoabschlag berücksichtigt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung augenscheinlich nicht genutzt.

Gebäude

Das Gebäude mit der Wohnung ist Teil eines Mehrfamilienhauskomplexes mit insgesamt 3 Gebäudekomplexen und 98 Sondereigentumseinheiten. Der Abschnitt Grünendeicher Straße 13 umfasst 8 Wohnungen als Zweispänner über Keller-, Erd- und 3 Obergeschosse. Das ursprüngliche Baujahr bzw. die Bezugsfertigkeit wird mit 1972 angegeben; Wohnungseigentum wurde 1989 begründet.

Die Bauweise umfasst Stahlbeton- und Mauerwerkskonstruktionen mit Verblendmauerwerkfassade sowie verputzten Innenwänden. Das Treppenhaus besitzt gegenläufige Massivtreppen mit Zwischenpodesten. Das Gebäude ist nicht barrierefrei; ein Aufzug ist nicht vorhanden. Der Unterhaltungszustand des gemeinschaftlichen Eigentums wurde zum Stichtag als überwiegend normal beschrieben, bei fortlaufender Instandhaltung in den wesentlichen Belangen. Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt augenscheinlich leerstehend und nicht genutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Flachdach in Stahlbetonkonstruktion mit Dämmung und bituminösen Abdichtungsbahnen, eventuell mit Abdichtungsbahnen und/oder Kiespressbelag

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung aus 1998 mit zentraler Warmwasserversorgung; in der Wohnung werden Platten-/Flachheizkörper angenommen

• Elektroinstallation: Unterverteilung mit Absicherungen in der Wohnung; separate Zähleranlagen für Wasser, Strom und Heizung; Beleuchtung in den gemeinschaftlichen Bereichen; Klingelanlage mit Gegensprechfunktion; zentraler Kabel-TV-Anschluss; Videoüberwachung in den Treppenhäusern

• Fenster: Treppenhausfenster in Kunststoffrahmenkonstruktion mit Doppelverglasung aus 1985; für die Wohnung werden Kunststofffenster mit Zweischeibenverglasung aus 1985 angenommen

• Sanitärausstattung: angenommen mit wandhängendem oder stehendem WC mit Spülkasten, Bade- oder Duschwanne, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss; zusätzlich separates WC

• Böden: angenommen Fliesen in Sanitärbereichen und Küche, im Übrigen PVC- oder Textilbeläge

Das Objekt liegt in Stade im Landkreis Stade, Niedersachsen, mit rund 47.852 Einwohnern.

Die Mikrolage befindet sich im Wohngebiet „Altländer Viertel“ im zentrumsnahen Randbereich. Die Umgebung ist durch Mehrfamilienhäuser und verdichtete Wohnbebauung geprägt. Das Haus liegt an einer Anliegerstraße mit geringer Verkehrsfrequenz. Besondere, über das Übliche hinausgehende Verkehrs- oder sonstige Immissionen wurden am Besichtigungstag nicht festgestellt.

Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen und längerfristigen Bedarf, Ärzte sowie kulturelle, gesundheitliche und Freizeiteinrichtungen sind in Stade ausreichend vorhanden und überwiegend fußläufig erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe; die Anbindung an das weitere Verkehrsnetz ist gegeben.

Das Gesamtgrundstück umfasst 12.416 m² auf drei Flurstücken. Es ist unregelmäßig, überwiegend winklig zugeschnitten und weitgehend eben. Die Außenanlagen umfassen befestigte Zuwegungen, Rasenflächen, Baum- und Strauchbewuchs sowie einen Müllunterstand. Kfz-Stellplätze auf dem Grundstück sind nicht vorhanden.