Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 244.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 28.04.2026 nur von außen vom öffentlichen Straßenraum aus besichtigt; ein Zugang zum Gebäudeinneren und zum rückwärtigen Grundstücksbereich war nicht möglich. Das Objekt wurde daher hinsichtlich Größe, Aufteilung, Zustand und Ausstattung teilweise auf Grundlage von Bauakten, Plänen, Flächenberechnungen und Annahmen bewertet.

Gebäude

Das 1982 errichtete freistehende Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ist unterkellert und besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss sowie Spitzboden. Das bewertungsrelevante Baujahr entspricht 1982. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 478 m², die Wohnfläche rund 190 m² und die Nutzfläche rund 119 m². Insgesamt sind zwei Wohneinheiten vorhanden. Das Gebäude entspricht damit in Größe und Konzeption einem Wohnhaus zur Eigennutzung mit zusätzlicher separater Wohneinheit.

• Im Kellergeschoss befinden sich sechs Kellerräume, Flur, Vorraum/Treppenhaus, Heizungsraum, Öllagerraum und Installationsraum.

• Das Erdgeschoss umfasst Flur, Küche, Hauswirtschaftsraum, Esszimmer, Wohnzimmer, Kaminzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, Garderobe, WC und Diele; die dortige Wohnfläche beträgt rund 113 m².

• Im Dachgeschoss sind Flur, Küche, Wohnzimmer, Abstellraum, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Bad/WC mit rund 77 m² Wohnfläche angeordnet.

Die Grundrissgestaltung ist insgesamt großzügig und durch die separate Aufteilung der Geschosse flexibel nutzbar. Durch Fenster in den Fassaden sowie Dachflächenfenster ist von einer üblichen Belichtung und Besonnung auszugehen.

Das Gebäude wurde in Massivbauweise mit Keller, massiven Geschossdecken und Satteldach errichtet. Der äußere Zustand wurde zum Stichtag, bezogen auf das Baujahr, als überwiegend durchschnittlich beurteilt; wertrelevante, von außen erkennbare Schäden über das Übliche hinaus wurden nicht festgestellt. Im rückwärtigen Bereich bestehen jedoch Neugestaltungsbedarf im Garten sowie abgängige Unterstände. Innenzustand, Modernisierungsgrad und möglicher weiterer Instandsetzungsbedarf konnten nicht überprüft werden.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine massive Garage aus dem ursprünglichen Baujahr 1982 mit rund 17 m² Nutzfläche beziehungsweise rund 21 m² Brutto-Grundfläche. Zusätzlich ist vor der Garage ein weiterer Garage-/Geräteabstellbereich in Metall-Leichtbaukonstruktion vorhanden. Ferner wurden Garten-/Gerätehaus und diverse, als abgängig bezeichnete Überdachungen festgestellt. Die weiteren Gebäude ergänzen die Wohnnutzung funktional um Stell-, Lager- und Abstellflächen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt augenscheinlich eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Sattel-/Spitzdach mit Betondachsteineindeckung; Dachflächenfenster; Dachentwässerung mit Rinnen und Fallrohren in Stahl-/Zinkausführung; Garage mit Flachdach und bituminöser Dacheindeckung

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung über Speicher; Wärmeübertragung über Flach-/Platten- oder Radiatorenheizkörper

• Elektroinstallation: Unterverteilung der elektrischen Installation; Versorgungsanschlüsse mit separaten Zähleranlagen; SAT-TV-Anlage

• Fenster: ein- und zweiflügelige Fenster und Fenstertüren in Holzrahmenkonstruktion, teils mit manuellen Außenrollläden; Dachflächenfenster in Holzkonstruktion

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss separates WC mit Stand-WC und Waschbecken sowie weiteres Bad mit Stand-WC, Badewanne, Duschwanne und Waschbecken; im Dachgeschoss Bad/WC mit Stand-WC, Duschwanne und Waschbecken

Das Objekt liegt in Kutenholz-Essel mit rund 4.800 Einwohnern in der Gemeinde Kutenholz innerhalb der Samtgemeinde Fredenbeck, Landkreis Stade, Niedersachsen.

Die Mikrolage befindet sich im östlichen Bereich des Ortsteils an einer Anliegerstraße mit sehr geringer Verkehrsfrequenz. Die Umgebung ist durch Ein- und Zweifamilienhäuser, landwirtschaftliche Hofstellen und landwirtschaftliche Flächen geprägt. Über das bei vergleichbaren Lagen Übliche hinausgehende Verkehrs- oder sonstige Immissionen wurden am Besichtigungstag nicht festgestellt.

Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte sowie weitere kulturelle, gesundheitliche und freizeitbezogene Einrichtungen sind teilweise in Kutenholz und weitergehend in Fredenbeck beziehungsweise Bremervörde vorhanden. Die überörtliche Anbindung erfolgt über das umliegende Straßennetz; nähere Angaben zu Bus- und Bahnverbindungen sind im Gutachten nicht ausgeführt.

Das Grundstück ist 843 m² groß, regelmäßig, winklig bis rechteckig zugeschnitten und eben. Die Zufahrt und Zuwegung erfolgen unmittelbar von der öffentlichen Straße. Im Vorgarten- und Zufahrtsbereich bestehen gepflasterte Flächen, zudem sind Baum-, Strauch- und Zierbewuchs, Rasenflächen sowie Einfriedungen durch Hecken, Zaun- oder Sichtschutzelemente vorhanden.