Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung mit Kellerraum und KfZ-Stellplatz

Verkehrswert: 110.000 EUR

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 3-Zimmerwohnung Nr. 22 des Aufteilungsplans (Erbbaurecht).

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 13.05.2026 im Außenbereich besichtigt; das Grundstück, die Außenanlagen, der Eingangsbereich, das Treppenhaus sowie der Stellplatz waren zugänglich. Das Objekt konnte innen nicht besichtigt werden, sodass die Bewertung der Wohnung teilweise auf Unterlagen und auf Annahmen zum baujahrstypischen Ausbauzustand basiert.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 22 liegt im 2. Obergeschoss rechts und umfasst gemäß Aufteilungsplan Wohnzimmer, Schlafzimmer, Individualraum, Küche, Badezimmer, Flur und Loggia. Zusätzlich ist ein Kellerabteil zugeordnet. Die Wohnfläche beträgt rund 60 m² einschließlich Loggia.

Die Raumstruktur wird als baujahrestypisch beurteilt. Aufgrund der vorhandenen Zimmerzahl bei moderater Wohnungsgröße handelt es sich um eine nachgefragte Wohnungsgröße mit funktionaler Grundrissgestaltung. Für das Bewertungsobjekt wurde eine ausreichende, objekttypische natürliche Belichtung angenommen; zusätzlich wird die Besonnung durch die südwestlich ausgerichtete Loggia begünstigt.

Da keine Innenbesichtigung ermöglicht wurde, konnten Ausbauzustand, Modernisierungen innerhalb der Wohnung, Oberflächen, Sanitärausstattung und technische Installationen nicht überprüft werden. Im Gutachten wird deshalb von einer einfachen bis durchschnittlichen Ausstattungsqualität sowie einem einfachen bis durchschnittlichen Instandhaltungszustand ausgegangen. Wegen der Unsicherheiten zu Zustand und Ausstattung wurde bei der Wertermittlung ein pauschaler Abschlag berücksichtigt.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde ca. 1956 in Massivbauweise errichtet und besteht aus zwei Gebäudeteilen mit insgesamt zwei Hauseingängen und 16 Wohneinheiten, jeweils 8 je Eingang. Das Gebäude ist vollständig unterkellert und verfügt über vier Vollgeschosse bei rechteckiger Grundstruktur. Wesentliche Umbauten oder Erweiterungen wurden augenscheinlich nicht festgestellt. Das modernisierte Baujahr wurde mit ca. 1971 angesetzt, die Restnutzungsdauer mit rund 25 Jahren.

Eine Innenbesichtigung des Gemeinschaftseigentums war nur eingeschränkt möglich; besichtigt wurden Eingangsbereich und Treppenhaus. Nach äußerem Eindruck wurden die Hauseingangstüren vermutlich 1998 erneuert; ferner deuten Fassade, Regenfallrohre und Balkongeländer auf spätere Modernisierungen hin. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt. Die Belichtungsverhältnisse werden als ausreichend und nutzungsgerecht eingeschätzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung augenscheinlich eigengenutzt; dies wurde im Gutachten als unbestätigte Annahme zugrunde gelegt.

Das Objekt liegt in Wolfsburg, Stadtteil Hellwinkel, mit rund 130.000 Einwohnern, in der kreisfreien Stadt Wolfsburg im Bundesland Niedersachsen.

Die Mikrolage ist von mehrgeschossiger Wohnbebauung und teilweise gewerblicher Nutzung geprägt. Westlich grenzt die Naherholungsfläche Großer Schillerteich an. Das Objekt liegt an einer Anlieger- bzw. innerstädtischen Wohnstraße im Umfeld des Berliner Rings; dadurch sind zeitweise erhöhte Verkehrslärmimmissionen vorhanden. Insgesamt wird die Wohnlage als mittlere Wohnlage beurteilt.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs, medizinische Grundversorgung sowie primäre Bildungseinrichtungen sind überwiegend im näheren Umfeld vorhanden. Eine Bushaltestelle befindet sich in etwa 200 m Entfernung, der Hauptbahnhof in rund 1,5 km; damit besteht eine durchschnittliche bis gute Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr.

Das Gesamtgrundstück umfasst 4.483 m²; der rechnerische Flächenanteil beträgt rund 101,76 m². Es ist weitgehend regelmäßig geschnitten und fällt nach Osten leicht ab. Das Grundstück ist nicht grenzbebaut, lagetypisch ausgenutzt und über eine ausgebaute öffentliche Straße erschlossen. Außenanlagen bestehen aus Betonverbundpflaster, Rasen, Sträuchern und Baumbestand.