Zwangsversteigerung 4-Zimmer-Wohnung mit Keller, Spitzboden und Garage

Verkehrswert: 168.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung mit Keller, Spitzboden und Garage sowie Sondernutzungsrecht an einer im Plan gelb schraffierten Fläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen am 30.04.2026 und 12.05.2026 besichtigt. Das Sondereigentum im vorderen Wohnhaus, die zugehörigen Keller- und Dachgeschossbereiche, die Garage sowie die Außenanlagen wurden augenscheinlich erfasst; ergänzend lagen Bauunterlagen von 1963 und 1977 sowie die Teilungserklärung von 1992 vor.

Wohnung

Die eigentliche Versteigerung betrifft das im vorderen Wohnhaus gelegene Sondereigentum an Wohnung Nr. 1. Die Wohnfläche beträgt rund 79,70 m². Hinzu kommen dem Sondereigentum zugeordnete Kellerräume, zwei Dachgeschosskammern, ein oberer Dachgeschossraum, Garage Nr. 1 sowie Sondernutzungsrechte an der nordöstlichen Freifläche. Die Raumaufteilung folgt einer Split-Level-Konzeption mit unterem und oberem Erdgeschoss sowie zusätzlich angebundenen Keller- und Dachgeschossebenen.

Im unteren Erdgeschoss befinden sich Windfang, unterer Flur, Bad, Küche und Wohnzimmer mit Zugang zur überdachten Terrasse und zum überdachten Freisitz. Im oberen Erdgeschoss liegen oberer Flur, Schlafzimmer sowie zwei Kinderzimmer. Im Dachgeschoss sind zwei Kammern und ein weiterer Dachbodenraum vorhanden. Im Kellergeschoss gehören Kellerraum 1, ein Vorraum mit Waschmaschinenbereich, Kellerraum 2 als Öllager sowie Kellerraum 3 als Trockenraum dazu.

Die Grundrissgestaltung ist individuell und durch die versetzten Ebenen geprägt. Belichtung und Besonnung werden im Gutachten mit gut bis schlecht beschrieben. Der Ausstattungs- und Ausbauzustand ist einfach bis normal; das Bad wurde 2023 modernisiert.

Gebäude

Das vordere Wohnhaus ist ein Einfamilienhaus in Split-Level-Bauweise, 1963/1964 errichtet und 1975 taxiert. Es ist halb unterkellert und verfügt über ein zweigeteiltes Erdgeschoss sowie ein zweigeteiltes Dachgeschoss. Das Gebäude wurde in Massivbauweise mit Stampfbetonfundamenten, massiven Umfassungs- und Innenwänden, Stahlbetondecke über dem Kellergeschoss und Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss errichtet. Wesentliche Modernisierungen erfolgten 1986 an den Fenstern, um 1990 am Heizkessel, 2001 an der Dachdeckung, 2011 mit Wärmedämmverbundsystem, Außenjalousien und Eingangstreppe, 2012 an der Kellerzugangstür, 2013 an der überdachten Terrasse sowie 2023 am Bad.

Das Haus zeigt sich außen mit gestrichenem Wärmedämmverbundsystem. Die Grundrissorganisation ist durch die Split-Level-Struktur ungewöhnlich, aber nutzbar. Positiv wirken die Erweiterungen durch Lagerraumanbau, überdachte Terrasse und Freisitz.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich außerdem eine Doppelgarage in massiver Bauweise mit Flachdach, errichtet um 1980. Das elektrische Rolltor stammt aus dem Jahr 2011. Versteigert wird die westliche Garagenhälfte als Garage Nr. 1. Daneben ist auf den Fotos und in der Beschreibung ein Lagerraumanbau mit anhängigem Holzschuppen vorhanden, der der Wohnung Nr. 1 zugeordnet ist und wertmäßig berücksichtigt wurde.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Sondereigentum an Wohnung Nr. 1 eigengenutzt. Mieter oder Pächter waren nicht vorhanden.

• Dachform/Dachdeckung: asymmetrisches Satteldach; Dacheindeckung mit Betondachsteinen, Dachdeckung 2001 erneuert

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Heizkessel um 1990 erneuert; Wärmeübertragung über Flachheizkörper; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: zeittypische, einfache bis normale Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Erneuerung 1986; außenliegende manuell betriebene Rollläden, Außenjalousien 2011

• Sanitär: Bad mit 1 Handwaschbecken, 1 fast bodentiefer Dusche und 1 WC; Badmodernisierung 2023 durch Zusammenlegung von WC und Bad

Das Objekt liegt in Grafhorst mit ca. 1.125 Einwohnern im Landkreis Helmstedt in Niedersachsen.

Es befindet sich in östlicher Ortslage in einem überwiegend von Wohnbebauung geprägten Bereich mit aufgelockerter offener Bauweise. Die Wohnlage wird als mittel bis gut beschrieben. Beeinträchtigungen sind eher gering. Das Grundstück liegt an einer innerörtlichen Anliegerstraße mit geringem Verkehr; die Fahrbahn ist überwiegend bituminös ausgebaut, ein schmaler Gehweg ist einseitig vorhanden.

Ein Kindergarten ist fußläufig erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs befinden sich in Velpke, ebenso Ärzte; weitere medizinische und schulische Angebote bestehen in Velpke, Helmstedt und Wolfsburg. Eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung; Bahnanbindungen bestehen über Oebisfelde und Wolfsburg, Fernverkehr über Wolfsburg.

Das Grundstück ist 898 m² groß, rechteckähnlich zugeschnitten, mit etwa 19 m Straßenfront und rund 44 m mittlerer Tiefe. Die Topografie ist ganz leicht hängig. Es ist mit zwei Einfamilienhäusern und einer Doppelgarage bebaut. Vorhanden sind befestigte Zufahrts-, Hof-, Stellplatz- und Zugangsflächen in Betonsteinpflasterung sowie Gartenanlagen und Pflanzungen. Die Regenwasserversickerung erfolgt auf dem Grundstück. Planungsrechtlich liegt Wohnbaufläche vor; als Festsetzung ist eine 1½-geschossige Bauweise angegeben.

LBS Landesbausparkasse NordWest, Kattenbrookstrift 33, 30539 Hannover, zu 48381114/5894431907/Hannover, Telefon: 0511 926-6977, Ansprechpartner: Frau Riemer