Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garagenanbau und Waldgrundstück

Gesamtverkehrswert: 113.500,- €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein rohbauartiges und teilsaniertes Einfamilienhaus mit Garagenanbau und Nebenanlagen sowie ein Waldgrundstück. Die Grundstücke bilden eine wirtchaftliche Einheit.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 11.09.2025 örtlich besichtigt; zugänglich waren insbesondere das Wohnhaus sowie die Außenbereiche. Das Garagengebäude und das Gartenhaus konnten nicht begangen werden, sodass die Bewertung dort teilweise auf Bauunterlagen, Lichtbildern und Annahmen beruht.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienwohnhaus wurde 1962 genehmigt und errichtet; die Rohbauabnahme erfolgte 1962, die Fertigstellung 1964. Aufgrund teilweiser Modernisierungen und Umbauten, unter anderem neuer Haustür, teilweise erneuerter Kunststofffenster, Kellerabdichtung, vorbereiteter neuer Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation, Ausbau der Öltanks, Umbau des Balkons zu Wohnfläche sowie geänderter Raumaufteilungen, wurde ein fiktives Baujahr von 1970 angesetzt. Es handelt sich um ein zweigeschossiges, vollunterkellertes Massivhaus mit quadratischem Grundriss und Walmdach; die Restnutzungsdauer wurde wegen des rohbauartigen Zustands auf nur 15 Jahre geschätzt.

Die Wohnfläche beträgt ca. 157,6 m², hinzu kommen ca. 70,5 m² Nutzfläche im Kellergeschoss. Im Erdgeschoss sind Wohn-, Ess- und Küchenbereich, ein weiteres Zimmer, Flur sowie eine teilweise überdachte Terrasse angelegt; zudem wurde die frühere Küche mit Vorratsraum und WC zu einem größeren Bad umgebaut bzw. dafür vorbereitet. Im Obergeschoss befinden sich Elternschlafzimmer, zwei weitere Zimmer, Flur und ein in Vergrößerung befindliches Bad. Der Keller umfasst Heizungskeller, Vorratskeller sowie zwei weitere Kellerräume. Der Spitzboden ist über Treppe und Klappe erreichbar.

Die Grundrissgestaltung ist grundsätzlich großzügig; alle Aufenthaltsräume sind natürlich belichtet und belüftet. Das Gebäude befindet sich jedoch in einem erheblich unvollständigen Ausbauzustand. Es fehlen unter anderem Heizungsanlage und Heizkörper, Innentüren, Estrich- und Bodenaufbauten in Erd- und Obergeschoss sowie weite Teile des Innenputzes und der fertigen Sanitärinstallation. Die ehemalige Loggia wurde in Holzrahmenbauweise geschlossen; außen bestehen unverkleidete Flächen, Putzschäden und Hinweise auf eine geplante, aber nicht ausgeführte Fassadendämmung. Zudem wurden zahlreiche Baumängel und Bauschäden festgestellt, darunter Durchfeuchtungen, Rissbildungen, beschädigte Fensteranschlüsse, offene Baugruben, Dach- und Entwässerungsmängel, statisch nicht abschließend geklärte Wandrückbauten sowie fehlende Genehmigungsunterlagen für Abweichungen vom genehmigten Bestand. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus unbewohnt und eigengenutzt.

weitere Gebäude

Westlich an das Wohnhaus schließt eine massiv errichtete, eingeschossige Garage mit drei Einfahrten an. Das Gebäude stammt aus der Bauzeit, als fiktives Baujahr wurde 1980 angesetzt; die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beträgt nur noch 5 Jahre. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 48,7 m², die angenommene Nutzfläche ca. 39,9 m². Das Flachdach ist flach geneigt und mit Faserzement-Wellplatten gedeckt; vorhanden sind drei zweiflügelige Holztore und ein altes Holzfenster. Die Garage wurde abweichend von der ursprünglichen Genehmigung als dreizügige Reihengarage errichtet und ist nach heutigem Standard für Pkw wohl zu klein; sie wird daher als Abstellraum genutzt. Wegen fehlender Innenbesichtigung bestehen Unsicherheiten zu Zwischenwänden und Detailzustand. Es wurde ein deutlicher Reparatur- und Unterhaltungsstau festgestellt, insbesondere am Dachrand, an den Toren, an Putzflächen und der Dacheindeckung.

Vor dem Hauseingang befindet sich ein Carport mit Eingangsüberdachung in Holzkonstruktion mit Flachdach und Bitumenabdichtung. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 12,1 m², die Nutzfläche ca. 11,2 m². Aufgrund geringer Tiefe ist die Eignung als Pkw-Stellplatz eingeschränkt; tatsächlich dient die Fläche überwiegend als überdachte Abstellfläche. Daneben sind ein Holzschuppen zur Brennholzlagerung sowie ein altes, stark baufälliges Gartenhaus in Holzbauweise vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus eigengenutzt, jedoch unbewohnt und nicht vermietet; die Garage wurde als Abstellfläche genutzt, der Carport überwiegend als überdachte Lager- bzw. Abstellfläche.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Walmdach in Holzkonstruktion ohne innenseitige Dämmung, gedeckt mit Hohlpfannen im Verstrich; Garage mit flach geneigtem Flachdach und Faserzement-Welldachplatten; Carport mit flach geneigtem Flachdach und Bitumenbahn

• Heizung & Warmwasser: ursprüngliche Ölheizung ausgebaut, Öltanks entfernt; neue Heizungsinstallation nur teilweise vorbereitet, Heizungsanlage und Heizkörper fehlen; neue Leitungsführung teilweise unter der Decke im Obergeschoss

• Elektroinstallation: im Kellergeschoss einfache Aufputzinstallation; in Erd- und Obergeschoss überwiegend nur rohbauartige Leitungsführung bzw. vorbereitete Rohinstallation; alter Zählerschrank mit Überarbeitungsbedarf

• Fenster: teils ältere Holzfenster, teils erneuerte Kunststofffenster in anthrazit/weiß mit 3-fach-Verglasung im Obergeschoss; teilweise erneuerte Kellerfenster; an einem Erdgeschossfenster provisorischer Verschluss mit OSB-Platte; Rollladen nur vor dem Wohnzimmerfenster, elektrisch betrieben

• Sanitärausstattung: ursprüngliche Bäder im Erd- und Obergeschoss zurückgebaut; größere Bäder jeweils nur vorbereitet, mit teilweise erkennbarer Rohinstallation, Anschlüssen, WC-Vorwandinstallation und Podest

• Böden:

  • Kellergeschoss: teilweise beschädigte Estrichbeläge

  • Erdgeschoss: Estrich weitgehend entfernt

  • Obergeschoss: Estrich weitgehend entfernt

  • Carport/Eingangsbereich: Beton-/Waschbetonplattenbelag

Das Objekt liegt in Winsen (Aller), Ortsteil Meißendorf, mit rund 12.711 Einwohnern in der Gemeinde Winsen (Aller); der Ortsteil Meißendorf hat rund 1.666 Einwohner mit Erstwohnsitz. Die Gemeinde gehört zum Landkreis Celle in Niedersachsen.

Das Wohnobjekt befindet sich im östlichen Randbereich des Ortsteils in einem allgemeinen Wohngebiet an einer Anliegerstraße innerhalb einer Tempo-30-Zone. Die Umgebung ist überwiegend mit eingeschossigen Einfamilienhäusern samt Garagen und Stellplätzen bebaut. Unmittelbar benachbart ist ein öffentlicher Friedhof. Gewerbliche oder sonstige störende Nutzungen wurden nicht festgestellt; die üblichen Immissionen eines Wohngebiets am Ortsrand sind vorhanden.

Im Ort sind unter anderem eine Kindertagesstätte, Gastronomie, Sporteinrichtungen, Kirche, Friedhof und Feuerwehr vorhanden. Busverbindungen bestehen in Richtung Winsen (Aller); ein Bahnanschluss besteht im Ort nicht, der nächste Bahnhof befindet sich in Celle. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte sowie weitergehende Infrastruktur sind vor allem in Winsen (Aller) und Celle erreichbar.

Das bebaute Grundstück ist großflächig, trapezförmig zugeschnitten und im Bereich des Wohnhauses topografisch ansteigend; zu den Grenzen fällt das Gelände leicht ab, der rückwärtige Bereich ist waldartig und teils uneben. Der bebaubare Bereich ist nur auf einen begrenzten pfeifenförmigen Teil beschränkt. Der Zuweg zum Wohnhaus ist unbefestigt, der Eingangs- und Carportbereich mit Platten befestigt. Die Garten- und Freiflächen sind ungepflegt, teils überwuchert und mit Busch-, Strauch- und Waldbestand versehen; zudem lagern Baumaterialien, Bauschutt und Faserzementplatten auf dem Grundstück.