Zwangsversteigerung Gewerbeimmobilie mit vier Gewerbeeinheiten

Verkehrswert: 1.040.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, aufgeteilt in vier Gewerbeeinheiten.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 27.05.2025 und 23.06.2025 besichtigt. Nicht alle Gebäude und Räume konnten betreten werden, daher wurde für nicht zugängliche Bereiche die gleiche Ausstattung und Beschaffenheit wie in den begutachteten Teilen angenommen. Eine Innenbesichtigung des massiven Nebengebäudes erfolgte nicht. Die Bewertung basiert teilweise auf Unterlagen, Bauzeichnungen und stichprobenartiger Kontrolle der angegebenen Maße. Aufnahmen vom Inneren der Gebäude wurden nicht erstellt, da die Zustimmung der Mieter fehlte.

Gebäude

Der Gewerbehallenkomplex besteht aus mehreren Bauabschnitten, die zwischen ca. 1938 und 2002 errichtet und umgebaut wurden. Die Hauptgebäude sind ein- bis eineinhalbgeschossig, teils geringfügig unterkellert und aufgeteilt in vier grö­ßer­e Gewerbeeinheiten. Die Bausubstanz umfasst Stahlbeton-Streifenfundamente, Außen- und Innenwände aus Mauerwerk, teils Leichtbau, mit Putzfassade und Anstrich. Die Geschossdecken bestehen überwiegend aus Stahlbeton oder Holzbalken. Die Dächer sind als Sattel- und Flachdächer ausgeführt, teils mit Holzverschalung und asbesthaltiger Eindeckung, Bitumenbahnen sowie vorgehängten Dachrinnen. Umliegende Bauteile wie Montagehallen, Schmiede, Werkstätten und Lageranbauten wurden in verschiedenen Jahren ergänzt.

Die vier Einheiten verfügen jeweils über Büro-, Sozial- und Hallenflächen, verteilt auf Erdgeschoss (und zum Teil Dachgeschoss). In den Büros sowie Sozialräumen sind PVC-, Laminat-, Steinzeugfliesen- und Teppichböden verlegt. Die Hallenflächen weisen robuste Betonböden, z. T. ölbeständig, auf.

Die Grundrisse orientieren sich an den funktionalen Anforderungen des Gewerbebetriebs und weisen keine anspruchsvolle Raumstruktur auf. Tageslichtversorgung ist in Teilbereichen durch Fenster gewährleistet, bei einigen Hallenteilen jedoch gering. Bei den Fenstern handelt es sich meist um isolierverglaste Kunststoffelemente. Die Belichtung und Besonnung ist als mäßig zu bewerten, je nach Nutzungseinheit und Fensteranteil. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz.

Der Unterhaltungszustand wird als durchschnittlich mit normalen Gebrauchsspuren sowie geringen Reparaturstaus beschrieben. Im Bereich der nutzungsspezifischen Einbauten wie Hebebühnen, Maschinen und WC-Anlagen sind laut Gutachten Teile von Mietern eingebracht worden.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich ein massives Nebengebäude in Flachdachbauweise mit Bitumenbahneindeckung und teilweise Holz- respektive Mauerwerksausführung. Eine Innenbesichtigung dieses Gebäudes war nicht möglich.

Grundstück

Das Grundstück hat mit 7.104 m² eine überdurchschnittliche Größe für Gewerbezwecke und einen unregelmäßigen Zuschnitt. Es ist laut Liegenschaftskarte vollständig erschlossen (Gas, Wasser, Strom, Abwasser) und asphaltiert über einen Gehweg angebunden. Die Topografie wird nicht ausdrücklich erwähnt, dürfte aber eben sein. Außengelände und Hof sind großzügig mit Betonverbundpflaster befestigt, PKW-Stellplätze sind reichlich vorhanden. Der Entwicklungsstand entspricht baureifem Land. Das Grundstück wird im Altlastenverzeichnis geführt. Details zu Topografie und Bewuchs werden nicht benannt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück ausschließlich gewerblich genutzt und die be­stehende Bebauung voll vermietet. Die Nutzung erfolgt durch mehrere Mieter (z. B. Kfz-Werkstatt, Reinigungsfirma, Lager).

Lüneburg, Ortsteil Goseburg-Zeltberg (ca. 78.000 Einwohner, Landkreis Lüneburg, Niedersachsen)

Das Grundstück befindet sich im Stadtteil Goseburg-Zeltberg der Hansestadt Lüneburg. Es liegt ca. 1,5 km Luftlinie vom Stadtzentrum entfernt und ist über die Bundesstraßen B4/B209 und die Autobahn A39 (je ca. 3 km) gut an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über Linienbusse und die Deutsche Bahn. Der nächste Bahnhof liegt ca. 3 km entfernt, zum Flughafen Hamburg sind es etwa 61 km.

Beeinträchtigungen und Nachbarschaft:
Das Objekt liegt an einer asphaltierten Straße mit Gehweg. Die Umgebung ist gemischt genutzt (nördlich und östlich gewerblich, südlich und westlich Wohnbebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern). Ein Bebauungsplan besteht nicht, die Nutzung richtet sich nach § 34 BauGB. Das Grundstück ist baureifes Land, als Gewerbegebiet im Flächennutzungsplan ausgewiesen. Das Grundstück wird im Altlastenverzeichnis geführt; Details zur Kontamination sind nicht untersucht. Keine Hinweise auf Naturschutzgebiet oder Biotop.

Infrastruktur:
Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sowie weitere städtische Infrastruktur sind im nahen Umfeld (Lüneburg) ausreichend vorhanden. Die ÖPNV-Anbindung erfolgt über Bus und Bahn, mit schneller Erreichbarkeit des Bahnhofs und der Innenstadt.